Новости от СМИ

[Ser]

S.A. Ricci: скидки на апартаменты в Москве достигают 25%

МОСКВА, 24 марта - РИА Новости. Девелоперы предлагают покупателям апартаментов в Москве скидки от 3% до 25%, сообщил журналистам во вторник директор департамента жилой недвижимости S.A. Ricci Сергей Егоров.
"На текущий момент девелоперы предоставляют покупателям скидки от 3% до 25% в зависимости от класса, местоположения объекта и т. д). Многие застройщикам премиальной недвижимости (около 80%) в конце 2014 года перевели цены на объекты из долларов в рубли по курсу 45-50 рублей", - рассказал Егоров.
По его словам, по итогам февраля средняя цена квадратного метра в апартаментах Москвы без учета объектов премиум-класса составила 354 тысячи рублей.

"В 2014 году было продано порядка 4 тысячи апартаментов различных классов. Главным фактором при пере счете цены стала стадия строительства. Девелоперам, чьи проекты находились на ранней стадии строительства, было сложнее конвертировать цену в рубли", - отметил Егоров.

Источник: http://riarealty.ru/news/20150324/40451 ... z3VJRupdFI

[Ser]

Никакого жилья от них
Власти пытаются вписать апартаменты, которые де-юре не существуют, в законодательство

Судьба апартаментов сегодня – самая обсуждаемая тема на столичном рынке недвижимости после ипотеки. Их доля в общем объеме жилищного строительства на конец 2014 года превысила 40%, притом что де-юре такие квартиры жильем не являются. Попытки вписать апартаменты в законодательство предпринимаются уже несколько месяцев, однако процесс никак не увенчается успехом, поскольку девелоперы, чиновники и покупатели преследуют разные цели. Тем не менее Минстрой обещает закончить дискуссии до конца текущего года.

В чем главная проблема апартаментов? Их юридически не существует. В российском законодательстве есть только термин «апарт-отель». Понятия «апартаменты» нет со всеми вытекающими отсюда последствиями. Главное, что нужно помнить покупателю, апартаменты – это не жилье, а коммерческая недвижимость. Соответственно на них не распространяются нормы Жилищного кодекса РФ, и если соседи вдруг будут слушать музыку по ночам или сверлить стены, пожаловаться на них невозможно, поскольку это нежилое помещение. Также невозможно запретить собственнику использовать свои квадратные метры под размещение офиса. Или сдавать их в аренду под цели, не соответствующие размеренному образу жизни вашей семьи. Впрочем, это тоже не самое главное. Владелец апартаментов должен четко представлять еще несколько вещей. Во-первых, в них нельзя прописаться постоянно, а временно – с большими трудностями. Во-вторых, они строились по другим нормам и могут иметь комнаты, куда никогда не заглядывает солнце. В-третьих, они будут облагаться налогом по ставкам коммерческой недвижимости (либо 2% – как офисы, либо 0,5% – как гостиницы, но в любом случае существенно выше жилья). И наконец, не надо удивляться, если счета за коммуналку в 2–3 раза превысят расценки за обслуживание аналогичной по площади квартиры. Простой пример: средняя стоимость отопления для жилого фонда составляет приблизительно 1570 руб./Гкал, для апартаментов – около 2000 руб. за ту же потребляемую единицу. Стоимость электроэнергии для жилья – примерно 3,15 руб. за киловатт-час, и она регулируется государством, а для апартаментов средняя рыночная цена колеблется в районе 5,50 руб., но может быть намного выше, поскольку с каждым объектом Мосэнерго подписывает отдельный договор.

Казалось бы, при таких раскладах апартаменты вообще не должны пользоваться спросом у покупателей. Однако последнее время их доля на рынке постоянно растет: с 2012 года она выросла в шесть (!) раз – со 100 000 руб. за кв. метр до 616 000 за кв. метр. К концу 2014 года совокупный объем предложения апартаментов в Москве, по данным NAI Becar, составил 68 зданий, из которых только восемь– апарт-отели в чистом виде, а остальные – нежилые помещения для постоянного проживания. Компания «Бест-новострой» насчитала всего 86 корпусов. Цены в таких объектах немного дешевле квартир в обычных жилых домах: например, апартаменты эконом-класса в среднем стоят 153 600 руб. за кв. метр, комфорт-класса – 176 800 руб., бизнес-класса – 336 000 руб., элитные – 491 700 руб. за кв. метр. По данным экспертов, наибольший всплеск покупательской активности, как и в других сегментах, пришелся на предкризисный октябрь прошлого года. Тогда купили 170 апартаментов – на 70% больше, чем в среднем за месяц с июня по сентябрь 2014 года. «Люди захотели обезопасить деньги», – объясняет Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar. Около 30% от общего числа сделок совершалось с инвестиционными целями.

Однако подавляющее большинство покупателей собираются использовать апартаменты для проживания. При этом далеко не все понимают, что именно они купили. После прецедентов с обманутыми дольщиками юридическая грамотность москвичей, конечно, повысилась, но по-прежнему оставляет желать много лучшего. Столичные адвокатские конторы уже начали сталкиваться с жалобами владельцев апартаментов, которым отказали в прописке или выставили умопомрачительные счета за коммунальные услуги. В 2015–2016 годах по мере заселения основной массы объектов количество таких обращений будет только расти, уверены эксперты, призывая к скорейшей амнистии.

В отличие от жителей, большинство из которых действительно заинтересованы в том, чтобы апартаменты поскорее нашли свое место в законодательстве и были официально объявлены жильем, девелоперы занимают не столь однозначную позицию. С одной стороны, более понятный статус может стимулировать спрос и повышение цен на готовые объекты в пределах 10–30%. С другой – при реализации новых проектов неизбежны дополнительные сложности. Если нежилая недвижимость, к которой сейчас относятся апартаменты, может строиться практически на любом участке с соблюдением минимального количества требований, то жилая застройка четко регулируется нормативами. В частности, ее плотность не должна превышать 25 000 кв. метров на 1 га, прилегающую территорию необходимо обеспечить зелеными насаждениями и детскими площадками, а будущих жителей – социальными объектами: детскими садами, школами и поликлиниками. «Для застройщика ужесточение законодательства по апартаментам грозит постепенным усложнением процесса получения разрешительной документации на строительство. Следовательно, сократятся темпы выхода новых объектов», – прогнозирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Выход может быть в том, чтобы наряду с понятием апартамента прописать в законодательстве различные типы такой недвижимости. «Необходимо провести классификацию разных типов апартаментов, сформировать под них нормы и правила проектирования», – говорит депутат Мосгордумы Олег Сорока. Это поможет «снять нервозность» не только с покупателей, но и с девелоперов. Марат Хуснуллин также заявил «Московской перспективе», что под обещанную властями амнистию подпадут далеко не все объекты, построенные в Москве за последние годы. Часть из них ни по каким нормативом не может трансформироваться в обычное жилье, поэтому решение в каждом конкретном случае будет принимать Градостроительно-земельная комиссия при мэре Москвы. Что касается перспективы, то власти не меньше жителей заинтересованы в скорейшем законодательном урегулировании проблемы, поскольку апартаменты не только создают дополнительную нагрузку на инфраструктуру, но и не подпадают под целый ряд нормативов, обеспечивающих стабильное функционирование жилищного фонда.

Так, по мнению заместителя председателя Москомстройинвеста Александра Гончарова, непростая ситуация может возникнуть, если управляющая компания по какой-то причине вдруг откажется обслуживать здание с апартаментами. Обычный дом в таком случае чиновники сразу передадут ГБУ «Жилищник» и будут спокойно ждать, пока жители выберут новую УК. Однако собственники апартаментов в аналогичной ситуации не могут рассчитывать на вмешательство органов власти и рискуют на какое-то время остаться вообще без жилищно-коммунальных услуг. Представитель департамента градостроительной политики Андрей Валуй, в свою очередь, напоминает, что через 20–30 лет для любых зданий возникнет проблема капитального ремонта, о которой в момент госприемки никто не думает. Город принимает участие в финансировании реновации жилого фонда через региональные программы, но на апартаменты они не распространяются. Кроме того, их обитатели не будут с 1 июля отчислять по 15 руб. с каждого квадратного метра в фонд капремонта.

По этим и другим причинам столичные власти практически целый год вплотную занимаются вопросом легализации апартаментов и уже внесли свои предложения в Минстрой, который должен выступить инициатором законопроекта. Для Москвы апартаменты имеют большой потенциал и как арендное жилье, и как формат, идеально подходящий для реновации промзон.

КСТАТИ
По Жилищному кодексу
Сейчас в Минстрое обсуждается предложение Москомстройинвеста ввести апартаменты в структуру Жилищного кодекса как жилые помещения, которые могут размещаться в многофункциональных комплексах. Ведь понятие «жилой дом» предполагает возможность нахождения в нем нежилых помещений, а наоборот – нет. Между тем такие комплексы широко распространены за рубежом: на первых пяти этажах дома – нежилые помещения, на следующих пяти – гостиница, затем жилье, а на последнем этаже – фитнес-клуб. По словам экспертов, понятие апартаментов сегодня объединяет очень разные по своей природе проекты, и это также затрудняет их ввод в законодательное поле: одни изначально спроектированы под постоянное проживание, другие – практически гостиницы, третьи – реконструкция бывших промплощадок. Регулятору предстоит законодательно ранжировать эти объекты и прописать их в Жилищном кодексе наряду с понятием жилого дома. Глава Минстроя Михаил Мень уже пообещал, что судьба апартаментов решится до конца текущего года.

Источник: http://www.mperspektiva.ru/topics/5661

[a123]

Апартаменты есть, а "слова" нет?
На сегодняшний день в законодательстве не существует такого термина, а формат пользуется популярностью на рынке.
30.03.2015 17:25 | IFX.ru
Одна из приоритетных задач сегодня - легализовать и создать правила игры на рынке апартаментов, так как они имеют большой потенциал и как арендное жилье, и как жилье для молодых семей, заявил Андрей Валуй, начальник управления обеспечения реализации программ жилищного и гражданского строительства департамента градостроительной политики города Москвы, на круглом столе "Обсуждения в рамках антикризисной программы. Проблемы, перспективы, законодательное регулирование вопросов, связанных со строительством и эксплуатацией апартаментов".

Участники круглого стола сошлись во мнении, что, несмотря на все сложности, связанные с развитием данного сегмента, апартаменты востребованы и популярны.

"Покупатель голосует за них, что называется, рублем", - отмечает Андрей Кирсанов, заместитель директора MR Group. При этом эксперт обращает внимание на пробелы в законодательстве, которых немало. Однако, по его мнению, апартаментам в Москве быть, поскольку они способны решить проблему перенаселенности города. Согласен с таким мнением и Александр Гончаров, заместитель председателя Москомстройинвеста. По его словам, апартаменты могут снизить транспортные издержки населения и нагрузку на дорожную сеть Москвы. Многие владельцы покупают их не для постоянного проживания, а, предпочитая жить за городом, проводят в апартаментах рабочую пятидневку, либо просто арендуют апартаменты поближе к работе или школе, где учатся их дети. Но, при этом, он уточняет, что "на сегодняшний день в законодательстве РФ не существует такого понятия как апартаменты".

"У нас в законодательстве есть термин "апарт-отель": он введен, он законодательно утвержден. Понятие апартаментов в законодательстве нет. Мы все подразумеваем, что это должно быть жилое помещение, но, к сожалению, оно относится к нежилым", - сетует чиновник.

В тоже время, из-за пробелов в законодательстве собственники апартаментов сталкиваются с множеством проблем.

"Мы, как компания, реализующая апартаменты, можем выделить три главные проблемы, волнующие покупателей, - отмечает Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar. - На первом месте, конечно, прописка. Естественно, все хотят получить постоянную регистрацию, а между тем, некоторые не могут получить даже временную. Вторая по значимости проблема - размер налога. Без принятия дополнительных поправок в налоговом законодательстве, к 2020 году он может составить 2% от кадастровой стоимости в тех МФК, где есть значительная доля офисно-торговых помещений. Таким образом, есть вероятность, что владелец апартаментов площадью 120 кв. м в Москва-Сити к 2020 году (если кадастровая стоимость за 1 кв. м в этом районе составит 330 тыс. рублей и не будут приняты дополнительные поправки к законодательству в отношении жилых апартаментов) должен будет заплатить налог на имущество за год в размере 800 тыс. рублей. И третья проблема - величина коммунальных платежей, которые рассчитываются по тарифам, применяемым к коммерческим организациям".

Но и это еще не все нюансы. По словам А. Гончарова, помимо этих очевидных проблем, есть и другие - инфраструктурные и, так называемые "отложенные" вопросы. В частности, апартаменты по статусу не являются жилым помещением, и ряд собственников может использовать их для ведения бизнеса, что будет связано с дополнительным, и возможно, неурочным шумом, большим потоком посетителей и т.д. Одна из самых больших опасностей, по мнению чиновника, уход с объекта управляющей компании, решившей, что ей невыгодно его обслуживать. В случае с обычным домом муниципалитет может назначить для него УК, пока жильцы не выберут новую. Собственники апартаментов в такой ситуации не могут рассчитывать на вмешательство органов власти и должны самостоятельно решить эту проблему, но, если в многофункциональном комплексе их несколько десятков, то есть риск, что они не смогут договориться о выборе управляющей компании. Тогда к проблеме обманутых дольщиков, прибавится проблема жильцов, не получающих жилищно-коммунальные услуги.

Несмотря на все эти проблемы, по мнению А.Кирсанова, апартаменты все же, зачастую гораздо более комфортны для проживания, чем объекты старого жилого фонда. Согласна с мнением коллеги и Алла Цхведиани, заместитель директора компании "Стольный град".

"Да, есть отличие в отсутствии придомовой территории, - говорит эксперт, - но в старых районах Москвы также отсутствует придомовая территория". По ее мнению, если в центре Москвы возводить апартаменты именно класса "люкс", большинство покупателей будет приобретать такие объекты именно в качестве жилья, правда скорее не первого.

Не согласен с такой позицией А. Гончаров, который в очередной раз напоминает о том, что апартаменты, на сегодняшний день, - слишком широкое понятие, к которому относится и реконструкция бывших промзон, которые вряд ли назовешь комфортными площадями для проживания.

"У нас сегодня в Москве на рынке порядка 70 коммерческих предложений по апартаментам. Из них с разрешительной документацией - 40, остальные 30 - это те объекты, которые переоборудуются из производственных площадей. Можно ли их считать помещениями пригодными для жилья?", - задается вопросом чиновник.

Тем не менее, все участники круглого стола сходятся во мнении, что сегмент, пусть и отличающийся от западного понятия апартаментов (за рубежом это площади, предназначенные для сдачи в аренду (serviced apartments) - ИФ) необходим. Они востребованы покупателями и нужны как элемент градостроительной политики города.

http://finance.rambler.ru/news/nedv/160219351.html

[a123]

Кажется обсуждали тему, может будет кому-либо интересно:

Мосгордума приняла поправки, предоставляющие налоговую льготу в 65% для крупных гостиниц
01.04.2015 11:45 | Ведомости
Мосгордума приняла в первом чтении законопроект, вносящий изменения в городской закон "О налоге на имущество организаций", которые предоставляют налоговые льготы для гостиниц. Об этом сообщает "Интерфакс".

Поправки, предусматривающие льготы по налогообложению для предприятий гостиничной отрасли, были внесены мэром Москвы Сергеем Собяниным 25 марта. Согласно документу, крупные московские гостиницы с 1 января 2015 г. получат льготу в 65% при налогообложении. На нее могут рассчитывать те отели, в которых более 20% площади переданы под торгово-офисные и бытовые помещения.

Законопроект поддержали 32 из 37 присутствовавших на заседании парламентариев. По словам редактора документа, заместителя руководителя департамента экономической политики и развития города Марии Багреевой, в связи с проведением ЧМ-2018 по футболу в Москве FIFA предъявила строгие требования не только к футбольным стадионам, но и к гостиничной инфраструктуре. Многим из отелей предстоят затраты по модернизации, чтобы пройти аккредитацию, которая с 2016 г. станет для них обязательной. "В связи с этим для нас принципиально важно в непростой экономической ситуации поддержать их, создать условия для развития", - отметила Багреева.

http://finance.rambler.ru/news/economics/160304836.html

[Ser]

Кризис заставляет власти смириться с апартаментами

Их хотят превратить в жилье, но не знают как
Власти вынужденно признали за апартаментами право на существование и, похоже, готовятся узаконить их в качестве жилья или некого подвида жилой недвижимости. Хотя пока в самих структурах власти нет единого мнения по этому поводу. Чтобы превратить построенные апартаменты в нормальное жилье, Москве придется потратиться на дополнительную социальную инфраструктуру для жителей таких комплексов. Впрочем, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», расходы на легализацию можно по крайней мере частично возместить за счет сохранения повышенного налогообложения апартаментов.


Апартаменты как антикризисный формат
Апартаменты – с юридической точки зрения нежилые помещения, которые тем не менее используются для постоянного проживания, – получили распространение в Москве в результате предыдущего кризиса, 2008-2009 г. Девелоперы, столкнувшись с обвальным падением спроса на офисы, перелицовывали в жилье бизнес-центры, не меняя статуса земельного участка и не тратясь на обязательную для жилых домов социальную инфраструктуру. Формат оказался очень выгодным для застройщиков: себестоимость строительства нежилых зданий с помещениями офисно-торгового и свободного назначения значительно ниже, чем жилья, а цена получившегося продукта меньше, но сравнима со стоимостью традиционных новостроек, отмечала Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг», в статье «Апартаменты в Москве: владельцам квартир в офисах придется туго».
Покупателей привлекает в апартаментах как раз более низкая цена: по данным «ИРН-Консалтинг», в начале 2014 г. апартаменты в спальных районах Москвы были в среднем на 20%-30% дешевле новостроек. Такая экономия позволяет купить жилье в пределах МКАД даже тем, для кого на рынке новостроек доступны только подмосковные варианты. О недостатках апартаментов, вытекающих из их нежилого статуса, люди в момент покупки предпочитают не думать, а девелоперы не обязаны заострять на них внимание.

Фактически апартаменты заняли нишу недорогого жилья, эконом- и комфортклассов, слабо представленных на рынке Москвы, – так объясняет популярность апартаментов заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев.

В итоге к концу 2014 г. на апартаменты приходилась уже примерно треть всего рынка жилья Москвы. Согласно исследованию «Рынок апартаментов Москвы и Подмосковья в 2013-2014 гг.», в конце 2014 г. в столице внутри Третьего транспортного кольца предлагалось на продажу 40 зданий с апартаментами, между Третьим транспортным кольцом и МКАД – 53 объекта и еще 14 зданий за МКАД. В целом на первичном рынке Москвы и Подмосковья насчитывалось 107 зданий с апартаментами - на 20% больше, чем в середине года. (См. «Апартаменты Москвы и Подмосковья: итоги 2014 года».)

Власти закручивают гайки…
Столь бурное развитие апартаментов вынудило власти озаботиться приведением этого сегмента в соответствие с действующим законодательством, согласно которому апартаменты – это разновидность гостиничных номеров. 11 ноября 2014 г. правительство Москвы приняло постановление № 660-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 года № 228-ПП», которым разрешило размещать апартаменты только гостиницах, мотелях, хостелах, апарт-отелях и т.п. Апартаменты как отдельные объекты капстроительства отныне были запрещены.
В принципе, такой шаг вписывается и в принятую на Западе практику. В Европе и США апартаменты тоже существуют, но являются жильем не для постоянного, а для временного проживания. «За рубежом сервисные апартаменты изначально строятся как гостиничные комплексы для среднесрочного проживания, и все играют в эту игру по определенным правилам», – отметил вице-президент NAI Becar Александр Самодуров на конференции «Проблемы, перспективы, законодательное регулирование вопросов, связанных со строительством и эксплуатацией апартаментов», организованной Ассоциацией инвесторов Москвы в рамках выставки «Недвижимость 2015».

Еще более серьезный удар по апартаментам нанесли новации в налоговом законодательстве. В ноябре 2014-го Мосгордума приняла закон о модернизированном налоге на имущество физических лиц, предполагающий повышенную ставку для апартаментов – от 0,5% от кадастровой стоимости для апартаментов со статусом гостиниц до 2% для торгово-офисных против 0,1 - 0,3% для квартир. На практике это означает, что, например, владелец апартаментов в составе МФК в демократичном Северо-Восточном округе с 2020 г., когда налог заработает в полную силу, должен будет отдавать государству свыше 200 000 руб. в год. В элитном центре Москвы суммы получаются и вовсе фантастические – 1,5 млн руб. в среднем.
Фактически введением 2-процентной ставки на торгово-офисные апартаменты власти закрыли лазейки в законодательстве, позволявшие застройщикам получать завышенную прибыль. По мнению Татьяны Калюжновой, чтобы компенсировать завышенный налог и, соответственно, обеспечить спрос, такие апартаменты должны продаваться на 30-40% дешевле жилья, а подобные скидки съедят большую часть прибыли девелоперов.

…Но кризис заставляет идти навстречу застройщикам
В общем, еще несколько месяцев назад выходило, что власти скорее настроены на борьбу с апартаментами, чем на поиски компромисса, и готовы использовать достаточно жесткие методы. Однако кризис, нанесший серьезный ущерб девелоперскому и не только бизнесу, побудил чиновников сделать шаг навстречу застройщикам.

В начале 2015 г. московское правительство заявило о готовности в рамках антикризисных мер пересматривать функциональное использование земельных участков по просьбе инвесторов. «Если вы получали ГПЗУ (градостроительный план земельного участка. – IRN.RU) на нежилые помещения, на офисы, которые будут сейчас достаточно неликвидны, то мы готовы их еще раз пересмотреть, если вы предложите другой функционал, который возможен на этом месте», – заявил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, обращаясь к застройщикам на круглом столе в рамках VI Российского инвестиционно-строительного форума (РИФС). По словам Тимофеева, в декабре-январе градостроительно-земельная комиссия пересмотрела около 50 таких «бумажных» офисных проектов: примерно 60% переформатировали в жилье, 40% – в торговые объекты.

По данным участников рынка, перелицовываются в полноценное жилье не только бизнес-центры, но и комплексы с апартаментами. Как сообщил Сергей Егоров, директор департамента жилой недвижимости, партнер S.A. Ricci, жилой статус уже получили шесть проектов с апартаментами.

«Легализация» апартаментов по этой схеме предполагает, что застройщик перерабатывает свой проект, дотягивая его до уровня жилья – по санитарным нормам и правилам, обеспеченности инфраструктурой и т.п. Если масштабные объекты инфраструктуры на участке разместить сложно, город может согласиться на замену, например, полноценного детсада детским досуговым центром и платежом в казну, пояснил Сергей Егоров.

«В результате выигрывают все. Город получает в бюджет поступления, покупатели решают проблемы с регистрацией и уменьшением налоговой базы, девелоперы получают возможность продавать оставшиеся объемы дороже на 10-15%», – отметил директор департамента жилой недвижимости S.A. Ricci.

Еще одной мерой, которая, по идее, должна будет облегчить перевод апартаментов в жилье, станет смягчение или отмена требований к инсоляции жилых объектов. «Речь идет о том, чтобы предоставить покупателю самому решать, нужна ли ему, скажем, квартира, в которой солнце светит три часа в день, как положено сейчас, скажем, в трехкомнатной квартире по санпиновским нормам, или ему хватит часа? …Москва предлагает такой подход к апартаментам, а не в целом ко всему жилью. Планируется, что информация по инсоляции каждой квартиры должна в обязательном порядке указываться в проектной декларации на сайте застройщика», – рассказал Константин Тимофеев в интервью «Российской газете».


С покупателями сложнее
Антикризисное предложение правительства Москвы позволяет легализовать в качестве жилья апартаменты на начальных этапах реализации – после соответствующего «апгрейда» проекта. Но в столице существует огромное количество строящихся и сданных в эксплуатацию зданий с апартаментами, которые по действующему законодательству перевести в жилье можно лишь в исключительных случаях, по решению суда.

«Нам стыдно за инвесторов, которые уверяют граждан: мол, вы купите офисы, потом объединитесь и переведете объект из нежилого помещения в жилое. Такое невозможно. Есть несколько судебных решений по единичным объектам, но там выполнялись все нормы СанПиН для жилых помещений. В других случаях перевести такие объекты в жилье никто не даст», – заявлял глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев в интервью «Московской перспективе» в ноябре 2014 г.

Москомстройинвест, в принципе, не против апартаментов как таковых и даже поддерживает внесение в Жилищный кодекс соответствующего понятия, чтобы сегмент апартаментов можно было регулировать с учетом их реальной функции. Как пояснил заместитель председателя ведомства Александр Гончаров на конференции в рамках мартовской выставки-ярмарки «Недвижимость 2015», фактически речь идет о том, чтобы причислить апартаменты к жилым помещениями, но с определенными ограничениями, прописанными в нормативных актах.
Кроме того, по инициативе Москомстройинвеста московское правительство предложило распространить на апартаменты действие закона о долевом строительстве (214-ФЗ), который защищает покупателей от двойных продаж и предусматривает штрафы для застройщиков за задержку ввода объекта.

В настоящее время, напомним, апартаменты – это «нежилье», а значит, в них не только нельзя получить постоянную регистрацию, которая дает право на приоритетный доступ к социальной инфраструктуре, но и, например, вызвать полицию, если соседи шумят в два часа ночи.

«Еще хуже, если из апарт-комплекса уйдет управляющая компания. Для жилого дома есть утвержденная процедура для привлечения управляющей компании на основании конкурса, для апартаментов ее нет, и здесь возникает много вопросов», – добавил Александр Гончаров.

Московский стройкомплекс тем временем предлагает зайти еще дальше и наделить апартаменты – все или часть – статусом «полноценного жилья», внеся соответствующие поправки в федеральное законодательство. Впервые с таким заявлением заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин выступил в феврале 2015 г.
По словам Хуснуллина, приравнивание апартаментов к жилью позволит получить более прозрачный механизм реализации таких объектов. «Люди будут понимать, что они покупают не просто право аренды в каком-то объекте, а приобретают полноценное жилье», – сказал чиновник по итогам коллегии стройкомплекса.
Причем в данном случае предполагается легализация не только строящихся, но и уже сданных в эксплуатацию апартаментов, уточнил Андрей Валуй, начальник управления обеспечения реализации программ жилищного и гражданского строительства департамента градостроительной политики города Москвы.

«Проблемы апартаментов и их законодательного регулирования сейчас решаются с Минстроем. Идет активная работа как по закреплению статуса апартаментов, – чтобы в нежилом здании можно было строить и нежилые, и жилые помещения, внесению изменений в Жилищный кодекс, – так и легализация апартаментов уже построенных, чтобы собственники помещений в апартаментах могли полностью пользоваться своими правами. Потому что многие граждане, которые приобретают апартаменты, сталкиваются с тем, что есть электронная очередь в детские сады, школы и при отсутствии постоянной регистрации они пользуются неприоритетным правом», – рассказал Андрей Валуй на конференции по апартаментам.

Каким именно образом предполагается превращать в жилье объекты, спроектированные и построенные по нормам для нежилых помещений и при отсутствии застройщика, который мог бы профинансировать модернизационный процесс, ни в столичном стройкомплексе, ни в федеральном Минстрое, куда московские чиновники направили свои предложения, не сообщают. А в Москомстройинвесте не представляют, как это физически можно сделать.

Апартаменты нуждаются в четких правилах игры
«Апартаменты определенно нуждаются в легализации – в том плане, что такое понятие необходимо ввести в законодательство и определить четкие правила игры. В конце концов, черно-белое деление на жилые и нежилые помещения – во многом наследие советского времени, а мировая практика гораздо шире и предусматривает жилье разного типа и категорий. При этом надо понимать, что приравнивание построенных апартаментов к полноценному жилью будет означать для города дополнительные расходы на обеспечение их социальной инфраструктурой», – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В зависимости от способа решения инфраструктурного и, соответственно, финансового вопроса вырисовываются два основных варианта легализации апартаментов, продолжает эксперт. Апартаменты можно признать подвидом жилья, на которое распространяются предусмотренные для жилых помещений нормы по управлению, налогообложению, тарифам на коммунальные услуги и т.п., но при этом город не берет на себя обязательств по предоставлению их обитателям доступа к социальной инфраструктуре. То есть люди получают право сэкономить при покупке недвижимости за счет добровольного отказа от бесплатных детсадов и школ, которые нужны далеко не всем, – фактически это признание де-юре того, что есть сейчас де-факто. Одновременно власти учитывают, что апартаменты используются для проживания, а не для коммерческой деятельности, и с точки зрения расходов и правил содержания уравнивают апартаменты в правах с квартирами.

«Или другой вариант – приравнять апартаменты к обычному жилью, с правом на пользование социальной инфраструктурой, но тогда взимать с владельцев апартаментов повышенные налоги, так как в момент покупки они за инфраструктуру не платили», - добавляет руководитель http://www.irn.ru.

Конечно, налог на имущество в 2% сильно завышен – по такой ставке облагается налогом только суперэлитное жилье, стоимостью свыше 300 млн руб. Апартаменты, даже бизнес-класса, стоят значительно дешевле.

Более справедливой выглядит ставка в 0,5%, применяемая ныне к апартаментам с гостиничным статусом. При такой ставке (на 0,2 - 0,4% выше, чем для традиционного жилья) обычный для апартаментов дисконт в 15-20% будет компенсирован за 50-100 лет. Это срок службы дома.
Мария Асиновская, IRN.RU

Источник: http://www.irn.ru/articles/38497.html

[serg1958]

Жилой статус уже получили шесть проектов с апартаментами.
http://www.irn.ru/articles/38497.html

[vel]

Про апартаменты

http://rbctv.rbc.ru/archive/main_news/5 ... 0316.shtml

[a123]

Объем предложения апартаментов в столице удвоился за год
09.04.2015 15:35 | IFX.ru
Москва. 9 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Объем предложения апартаментов на московском рынке в I квартале 2015 года вырос на 4,7%, по сравнению с IV кварталом 2014 года и на 51,2% за год, говорится в исследовании компании Est-a-Tet.

Аналитики отмечают, что за I квартал 2015 года на рынок вышло семь новых проектов с апартаментами и шесть корпусов в уже реализуемых комплексах, общая площадь нового предложения достигла 40,8 тыс. кв. м. Всего на рынке представлено 79 проектов с апартаментами общей площадью 645,8 тыс. кв. м, из которых 30 проектов относится к реконструкции зданий.

Средневзвешенная цена на апартаменты, по данным экспертов, составила 412,7 тыс. руб.за кв. м с учетом элитного предложения, что на 7,1% больше показателя IV квартала 2014 года и на 31,7% больше в годовом исчислении. В общей сложности доля апартаментов на первичном рынке Москвы в I квартале 2015 года составила 30,9% по суммарной площади объектов.

Эксперты отмечают, рост цены в элит-классе в I квартале 2015 года по сравнению с IV кварталом 2014 года составил 28,7%, а в годовом исчислении - 65,8%.Стоимость апартаментов премиум-класса по итогам квартала увеличилась на 26,5% по сравнению с концом 2014 года и на 44,6% за год. В бизнес-классе относительно IV квартала 2014 года цена продемонстрировала положительную динамику на 15,9%, а годовой рост цены составил 25,6%. В комфорт-классе за первые три месяца 2015 года цена упала на 0,8% относительно покащателя декабря 2014 года и выросла на 15,4% в годовом исчислении.

При распределении по классам большая часть предложения апартаментов относилась к бизнес-классу - 44,4% от общего объема предложения, на втором месте по объему предложения оказался премиум-класс - 30,7%, на третьем - комфорт-класс - 19,7%, говорится в исследовании.

Большая часть предложения апартаментов, по данным аналитиков, в I квартале 2015 года была представлена в ценовом диапазоне свыше 25 млн рублей - 28%, а также у нижней ценовой границы - от 3 до 4,99 млн рублей (24,4%) за счет существенного объема студий в предложении.

Основной объем предложения относился к апартаментам площадью менее 30 кв. м - 21,3%, далее следуют апартаменты площадью от 40 до 49 кв. м - 14% и от 30 до 39 кв. м - 10,9%, пишут эксперты.

Максимальное значение средневзвешенной цены предложения в I квартале 2015 года было отмечено в ЦАО (692,5 тыс. руб.за кв. м), минимальный уровень был зафиксирован в ЮАО (145,6 тыс. руб.за кв. м).

http://finance.rambler.ru/news/nedv/160698784.html

[Ser]

Трудно быть первым
К «якорным» застройщикам бывших промзон власти относятся как к спасителям, а коллеги, скорее, как к камикадзе

Ведущие столичные застройщики, находящиеся уже не один год в поисках «новых земель» под строительство, открыли для себя Клондайк. Впрочем, не все называют территории бывших промзон «лакомым кусочком», напротив, в характеристиках первопроходцев чаще звучат определения – камикадзе, отчаянные или рисковые. И о перспективах работы коллег, в лучшем случае, осторожничают: ну что ж, посмотрим, что из этого выйдет…

Возле Кремля валяли валенки!

Взяться всерьёз за промзоны городские власти решили ещё лет двадцать назад. Правда, начали они, что вполне логично, с исторического центра. После тщательной ревизии территорий, занятых различными предприятиями, автобазами, складами, выяснилось, что занимают они десятую часть ЦАО (670 га). Даже внешний их облик не соответствовал современным представлениям о городской застройке. А на реконструкцию, техническое переоснащение у них, как правило, не было средств.

Кто бы мог предположить, что в километре от Кремля валяют… валенки! Фабрика «Русские валенки» была расположена в сложившемся жилом квартале на улице Талалихина, что в районе Таганки. Конечно, подобные «прогрессивные» производства в первую очередь попали под распоряжение мэра № 517-РМ от 21.05.1999 г., в котором был назван перечень предприятий и организаций на территории исторического центра Москвы, подлежащих перебазированию, реформированию, ликвидации. Для рассмотрения всех соответствующих вопросов была создана городская комиссия под председательством первого заместителя мэра Москвы Владимир Ресина.

В этом отношении показательной стала бывшая промзона на Рубцовской набережной: оттуда вывели 24 предприятия и построили красивый жилой комплекс на 60 тыс. кв. м. Да и участок Краснохолмской стрелки не узнать – там на месте мелких предприятий возник Международный дом музыки, гостиницы, офисные центры. Тогда же власти освобождали обширную промзону в районе Краснопресненской набережной под главный деловой центр столицы — ММДЦ «Москва-Сити». За реновацию фабричных территорий взялись и отдельные девелоперские компании.

В первую очередь, вспоминается территория и производственные корпуса на ней фабрики «Красная роза», что размещалась сразу за станцией метро «Парк культуры». Целый квартал превратился в офисный, куда перебрались многие известные компании, корпорации, объединения, агентства и проч. А району был придан новый респектабельный имидж.

Компания KR Properties после этого пошла дальше и первый свой опыт использовала в других проектах, прежде всего, в лофт-квартале «Даниловская мануфактура 1867», а также DOMINO, Studio 8, «Кадашевские палаты».

Масштабное наступление

«Выбросы» новостроек бизнес-класса продолжались в разных частях города – в Хамовниках и в Замоскворечье, на Ленинском проспекте и в районах Хорошево-Мневники, Сокол, Кунцево, Таганском, Басманном…

Ряд объектов промышленных объектов уже предстал в обновлённом виде – формат лофтов появился или появится в ближайшем будущем, помимо упомянутой выше «Даниловской мануфактуры», в проектах на месте бывших завода спиртных напитков «Кристалл», а также пивных заводов в Хамовниках и «Бадаевском». Среди знаковых проектов на месте промзон можно назвать жилые комплексы «Шуваловский» и «Доминион» компании «ИНТЕКО».

При этом зонами «вливания средств» с их последующей отдачей преимущественно были те объекты, которые находились в пределах Третьего кольца, а вот трогать самые крупные промышленные территории мало кто решался. Причина банальна — масштаб застройки требовал иные средства, иные подходы, а главное – явную в том заинтересованность и помощь городских властей. Комплексное освоение территории подвластно немногим застройщикам.

Немаловажная деталь: та программа, которая действовала с середины 90-х годов, отчасти стала захлёбываться от отсутствия законодательной базы. Ну как расселить владельцев коммунальной квартиры, если у каждого из них свои права? Так и здесь: среди собственников – федеральные ведомства, никак московским властям не подчиняющиеся, мало того, отдельные участки предприятий не раз переходили в субаренду, порой с правом собственности на долгие десятилетия. Ищи, как говорится, первоисточник! Какой при таком раскладе «трезвый» девелопер решится на «мутную» историю?

Вот и застыли промзоны «Братцево», «Очаково», «Серп и молот», «Грайвороново», «ЗиЛ», «Южный порт», «Нагатино», «Богородская», «Воронцово» и ещё десятки подобных городских земельных активов в ожидании преобразований.

Видимо, время пришло обратить самое пристальное внимание и на них. Дело сдвинулось с «мёртвой точки»: в течение последних двух лет власти столицы на тендерной основе выбрали компании, которые займутся редевелопментом территорий заводов «ЗиЛ» («ЛСР Групп»), «Серп и молот» и Шелепихинской промзоны («ДОН-Строй»), «Красный богатырь» и оборонного предприятия на Ленинградском проспекте «Искра» («ГАЛС-Девелопмент»), другими участками.

«Многие москвичи стараются избегать той части столицы, что густо застроена промышленными объектами, которые давно требуют переноса за пределы города. Например, приезжая на восток и юго-восток Москвы, словно попадаешь в другой мир – промышленный, не очень чистый, резко отличающийся от благополучных мест запада и юго-запада столицы. Понятно, что особо популярностью эти районы не пользуются, что отражается и на социальном портрете местных жителей. Поэтому большой резерв лежит именно в рекультивации данных мест и создании благоприятной экологии и благоприятного имиджа этих районов в глазах потенциальных покупателей и жителей», — комментирует последние события в политики городских властей и крупных девелоперов в этом направлении Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family.

«Действительно, редевелопмент промышленных зон – это тот же процесс благоустройства города, — поддерживает эксперта Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. — Например, на территории МФК «Водный» раньше заброшенные заводские помещения и склады – настоящий «шанхай», рядом с которым боялись ходить местные жители. Сейчас здесь современный красивый бизнес-центр с торговым центром, где есть хороший продуктовый гипермаркет, рестораны и кафе, магазины одежды и кинотеатр. Также благоустроена территория рядом с метро, функционирует фотовыставка. Всё это позитивно влияет на имидж проекта.

Мы предложили абсолютно новый продукт – апартаменты комфорт-класса. Спрос на них был практически ажиотажным – что в ЖК «Фили Град» (первый проект «Большого Сити»), что в МФК «Водный» (бывшая промзона «Братцево»). Покупателей привлекли расположение, низкая стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства, концепция проекта с полноценной инфраструктурой. И мы уверены в своих начинаниях».

Источник: http://journal.kvadroom.ru/analitica/to ... 46833.html

[a123]

Предложение апартаментов в Москве уменьшилось на 15%
13.04.2015 11:20 | IFX.ru
Москва. 13 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Объем предложения на первичном рынке апартаментов Москвы уменьшился в первом квартале 2015 года на 15,8% и составил порядка 8 тыс. единиц, подсчитали в "Метриум Групп".

Эксперты отмечают, что на рынок в этот период вышло семь новых проектов и еще в двух началось предварительное бронирование.

В то же время три крупных проекта ушли с рынка. Временно приостановлены продажи апартаментов в МФК "Искра Парк" и "Сердце Столицы". Также пересмотрен градостроительный план земельного участка, на котором возводится комплекс "Лица", в результате чего в проекте будут реализованы квартиры.

Кроме того, за рассматриваемый период произошли существенные изменения в объеме предложения в уже реализуемых проектах. Открылись продажи апартаментов во второй очереди ЖК "Фили Град". В комплексе "Старт-Формат" (мкрн "Царицыно-2") был снят с реализации существенный объем предложения.

Всего в конце 1 квартала велась реализация 80 апарт-комплексов. Относительно 1 квартала 2014 года число проектов в продаже увеличилось на 40,4%, количество апартаментов - на 23,1%.

В 1 квартале 2015 года средневзвешенная цена кв.м. столичных апартаментов составила 306 265 руб., что на 7,2% выше относительно декабря и на 30,4% - относительно марта предыдущего года. Рост обусловлен увеличением доли элитного сегмента. При этом средневзвешенная цена кв.м по округам показала разнонаправленную динамику - в половине округов зафиксировано снижение.

"Стоимость апартаментов в долларах озвучивается сейчас в 13 проектах из 80. В некоторых из них зафиксирован внутренний курс, в остальных - предлагают значительные скидки. Для сравнения - в прошлом году долларовые цены были установлены в большинстве апарт-комплексов не только элитного, но и бизнес-класса. Причем при переходе в рубли в отдельных проектах отмечено снижение уровня цен", - прокомментировала директор департамента аналитики и консалтинга компании Анна Соколова.

http://finance.rambler.ru/news/nedv/160880994.html

[Ser]

КРИЗИСНЫЕ ПАРАДОКСЫ: НА РЫНКЕ АПАРТАМЕНТОВ В МОСКВЕ РАСТУТ ОБЪЕМЫ И ЦЕНЫ
Обесценивание рубля привело к подорожанию апартаментов, несмотря на увеличение предложения почти на треть за последний год. К такому выводу пришли специалисты двух риелторских компаний при разных методиках подсчета

Доля апартаментов на рынке новостроек Cтарой Москвы значительно выросла за последний год. Риелторы дают разные цифры, но в любом случае рост налицо. По данным аналитического центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, объем предложения апартаментов в первом квартале 2015 года оказался выше на 51%, чем в соответствующий период прошлого года. Аналитики компании «Метриум Групп» называют цифру 23%. Столь существенная разница в данных объясняется разным подходом к подсчету количества новых проектов и апартаментов, которые выставлены в них на продажу.
В первом квартале 2015 года, по данным Est-a-Tet, на апартаменты пришлось 40% от общего количества построенных в старых границах Москвы пригодных для проживания квадратных метров. За этот период были открыты продажи в следующих проектах с апартаментами: «Дом на ВДНХ», «Клубный дом на Пришвина», «Дом на Сретенке», проект с апартаментами на ул. Менжинского, вл. 30, стр. 1, «Парк Легенд», Soyuz Apartments, Kleinhouse. Также в реализацию поступил второй корпус в МФК «Савеловский Сити» и несколько корпусов во второй очереди ЖК «Фили Град». Общая площадь нового предложения, по версии Est-a-Tet, достигла 40,8 тыс. кв. м. Всего на рынке сейчас представлено 79 проектов с апартаментами общей площадью более 645 тыс. кв. м, из которых 30 относилось к реконструкции зданий.

«Метриум Групп» добавляет к этому списку Metropolis Loft и комплекс «Евразия». Но при этом компания не включает в статистику проекты «Парк Легенд» и «Олимпийский 10», МФК «Орехово», где в марте велось только бронирование апартаментов или где продажи были быстро приостановлены по каким-либо причинам. В расчеты компании не вошли снятые с продаж апартаменты в комплексе «Старт-Формат» (мкр-н «Царицыно-2»), а также МФК «Искра Парк» и «Сердце Столицы», продажи в которых приостановлены. Кроме того, проект апарт-комплекса «Лица» реконцептирован в многоквартирный жилой дом.

Из-за разного подхода к подсчетам компании делают совершенно разные выводы по текущей динамике рынка апартаментов относительно четвертого квартала прошлого года: Est-a-Tet отмечает рост предложения почти на 5%, а «Метриум Групп», в свою очередь, падение объемов на 16%.

При этом, по версии обеих компаний, средняя цена на апартаменты за январь — март выросла чуть больше чем на 7%, а за год примерно на 30–32%. «По итогам первого квартала 2015 года средневзвешенная цена квадратного метра составила около 306,3 тыс. руб., что на 7,2% выше, чем в декабре 2014 года, и на 30,4% — относительно марта предыдущего года», — констатирует директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова.

По ее словам, ценовой рост в первом квартале обусловлен увеличением доли элитного сегмента и нового предложения в проектах, которые находятся в ЦАО.

В Est-a-Tet приводят максимальное и минимальное значения средневзвешенной цены предложения в первом квартале 2015 года. Максимум отмечен в Центральном административном округе — 692,5 тыс. руб. за «квадрат», минимум зафиксирован в ЮАО — 145,65 тыс. руб. за кв. м.

Активнее всего в течение года увеличивались цены на апартаменты в элитных комплексах и в премиум-классе — 65,8% и 44,6% соответственно», — говорит руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Пика темпы роста достигли в четвертом квартале 2014 года и отчасти в первом 2015-го, что было связано с изменением курса валют.

Тенденции

Большинство девелоперов в сегменте апартаментов сейчас придерживаются гибкой ценовой политики — переходят на рублевые цены или устанавливают внутренний курс выгодный для покупателя на уровне 40–55 руб. за $1. «Стоимость апартаментов в долларах озвучивается сейчас в 13 проектах из 80, — рассказала Анна Соколова. — Причем при переходе в рубли в отдельных проектах отмечено снижение уровня цен. Многие компании предоставляют длительную рассрочку (на один-два года), в том числе беспроцентную. Размер скидок в массовом и бизнес-сегментах был в пределах 3–10%, в элитном классе доходил до 20–30%».

Еще одна перспективная тенденция — реконцепция апарт-проектов в жилые. Первым примером стал проект «Лица» (Capital Group). Градостроительно-земельная комиссия Москвы пересмотрела проект градплана участка, согласно которому вместо апарт-комплекса будет построен многоквартирный жилой дом. По информации Анны Соколовой, в ближайшей перспективе в квартиры могут быть переведены апартаменты еще в нескольких проектах крупных застройщиков, в частности компании MR-Group.

Источник: http://realty.rbc.ru/articles/13/04/201 ... 3542.shtml

[a123]

Хуснуллин: Объем строительства в Москве может упасть до 20% в 2016 году
16.04.2015 11:05 | Ведомости
Объемы строительства в Москве в 2016 году могут упасть на 10-20%, сказал в интервью "РИА Новости" заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин. По его словам, то, как Москва встретит 2016 г., будет зависеть от внешних факторов - курса доллара, цен на нефть, от того, будут ли у банков инвестиционные возможности кредитовать проекты. "Если таких возможностей не будет, объемы строительства могут упасть, по нашим расчетам, на 10-20%", - цитируют Хуснуллина "РИА Новости".

По словам заммера, в Москве за несколько накопились значительные объемы строящейся недвижимости, поэтому 2015 г. более-менее пройдет нормально. "Вот и I квартал показал, что ситуация в стройке пока сравнима с прошлым годом, даже где-то виден рост", - добавил он.

С начала этого года в эксплуатацию было введено около 2,1 млн кв м недвижимости, включая более 800 000 кв м жилья, что соответствует показателям за аналогичный период 2014 г.

"Причем, основная часть у нас сейчас пришлась на новую Москву, где, если сравнивать с I кварталом 2014 г., объемы также выросли: с 475 000 кв м до более чем 600 000 кв м", - сказал Хуснуллин.

http://finance.rambler.ru/news/economics/161026334.html

[Ser]

Из интервью с Маратом Хуснуллиным "Строительство дорог и метро – само по себе антикризисная мера"

Результаты первого квартала 2015 года говорят о нарастающем кризисе в строительной отрасли – снижаются продажи жилья у девелоперов и объемы выдачи ипотеки. Заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин рассказал РИА Новости о перспективах развития рынка жилья и апартаментов столицы в непростое для экономики время, о планах по строительству транспортной инфраструктуры и о мерах поддержки инвесторов.

....

- Какая судьба ждет формат апартаментов в столице?

- Сама по себе идея апартаментов для Москвы очень правильная. В свое время мы разрешили их строительство для того, чтобы стимулировать развитие рынка арендного жилья. В среднем в мире собственное жилье занимает лишь 20% от общего объема, все остальное – это арендное жилье. У нас же наоборот 80% жилья в городе частное. Из-за этого теряется мобильность населения, и человек, условно говоря, живущий на севере, вынужден тратить немало времени, чтобы добраться до работы на юге.

Но прорехи в законодательстве позволили застройщикам продавать, а людям покупать эту недвижимость, и она стала использоваться как постоянное жилье. И теперь надо решать вопрос прописки, надо решать вопрос обеспечения жителей социальными объектами – поликлиниками, школами.

- Вы планируете переводить апартаменты в жилье?

- Мы будем индивидуально рассматривать каждый проект. Мы уже пересмотрели порядка 8 проектов, а строится у нас их несколько десятков.

На то, чтобы изменить функционал недвижимости, влияет несколько факторов – в частности, технологическая возможность и социальная инфраструктура. Многие объекты уже построены как гостиницы, и вот там перевод в жилье уже физически невозможен, поэтому они как были апартаментами, так и останутся.

- Будет арендное жилье когда-нибудь в чистом виде строиться в Москве?

- В условиях текущей экономической ситуации массово оно строиться не будет. Сегодня доход от арендного жилья очень невысокий, окупаемость "длинная", и инвесторы сегодня в эту сферу активно не идут. Но единичные проекты есть.

Главный вопрос здесь в финансах. Когда у девелоперов был относительно дешевый заемный капитал, они могли себе позволить строить арендное жилье. Когда заемного капитала не стало, они были вынуждены начать продавать апартаменты, чтобы вернуть хотя бы часть денег, которые потратили на реализацию проекта.

...

Интервью полностью: http://riarealty.ru/analysis_interview/ ... z3XSkJIy7v

[vel]

Интересно,гостиница в разрешении на строительство когда стоит или что у нас гостиничного типа в дду тоже имеет значение?

[гоблин]

http://www.kommersant.ru/doc/2710531
Московские девелоперы разочаровались в строительстве бизнес-центров и апартаментов. Из-за кризиса ставки аренды в офисах снизились на 22%, а стоимость апартаментов из-за высокой конкуренции упала на 25%. Теперь застройщики просят мэрию разрешить строить жилье: доходность таких проектов даже в текущей ситуации составляет минимум 30%.

Девелоперы, планировавшие до кризиса застроить свои площадки офисами, теперь стремятся изменить функциональное назначение этих участков. Такое заявление еще в марте на конференции, организованной "Ъ" на международной выставке недвижимости MIPIM в Канне, сделал руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его подсчетам, с декабря 2014 года по февраль 2015 года власти Москвы повторно согласовали около 50 проектов, где вместо бизнес-центров инвесторы захотели построить жилье или торгцентры. Москомстройинвест передал "Ъ" список некоторых таких проектов. Так, в список вошли проекты ОАО "Водострой" на Широкой улице (60 тыс. кв. м жилья), ЗАО "Рапид" на Гродненской улице (30,4 тыс. кв. м), ОАО "Мебельная фабрика N1" на Новослободской, 24 (21 тыс. кв. м), ООО "Стрелецкая слобода" в Большом Николоворобинском переулке (35 тыс. кв. м). Правообладатели этих площадок отказались комментировать причины пересмотра назначения участков.

Кроме того, в перечне оказались упоминавшийся ранее принадлежащий MR Group проект "Водный" (192 тыс. кв. м на Головинском шоссе, 5), где первоначально планировался офисно-гостиничный комплекс, а также два проекта Capital Group — "Лица" на Хорошевском шоссе, 38 (150 тыс. кв. м, правообладатель ОАО "Новко") и стройка на Живописной улице. По последней площадке переоформление документов еще не завершено, уточнили в Capital Group. В MR Group отказались комментировать ситуацию. Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов рассказал, что к решению о переводе проекта "Лица" в жилье компанию подтолкнуло отсутствие законодательной базы, однозначно регламентирующей статус апартаментов. "В итоге апартаменты сейчас на 20-25% дешевле квартир",— пояснил он.

Кроме того, в этом сегменте огромная конкуренция: в Москве по итогам первого квартала 2015 года продавалось 8 тыс. апартаментов, что на 40% больше, чем было в конце 2014 года, отмечает гендиректор "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Изменение вида разрешенного использования участка не прекращает право собственности, но во избежание проблем покупателям, приобретавшим апартаменты, все равно надо внести соответствующее изменение в договор купли-продажи, говорит партнер бюро "Падва и Эпштейн" Антон Бабенко.

По словам Константина Тимофеева, сейчас городские власти пересматривают функциональное назначение еще 30 площадок. "В Москве жилье — наиболее выгодный сегмент с рентабельностью в зависимости от территории 30-50%",— объясняет чиновник. В то же время ситуация на офисном рынке выглядит удручающе: по данным JLL, по итогам 2014 года уровень вакантных площадей в московских бизнес-центрах класса А вырос до 28,4% (в 2013 году этот показатель составил 18,2%). Ставки аренды офисов класса А снизились на 22%, до $450-650 за 1 кв. м.

"У рынка жилья большая способность к восстановлению по сравнению с другими сегментами рынка. Кроме того, сейчас трудно получить кредит на строительство коммерческой недвижимости. В случае с жильем финансирование можно организовать за счет продаж на ранней стадии",— описывает текущую тенденцию гендиректор Storm Properties (принадлежит бизнесмену Майклу Белтону и основателю группы ПИК Кириллу Писареву) Надежда Башбынар. По ее словам, не будет строиться бизнес-центр "Фили-Плаза" (20 тыс. кв. м), где Storm Properties выступает fee-девелопером. "Для этой площадки разрабатывается новая концепция застройки с перевесом жилой составляющей",— добавила она. По словам госпожи Башбынар, соотношение жилых и коммерческих проектов в портфеле девелопера до 2014 года составляло 50% на 50%. "Сейчас мы приближаемся к пропорции 75% на 25% с перевесом жилья",— резюмировала она.

Екатерина Геращенко

[Илья]

Из интервью с Маратом Хуснуллиным "Строительство дорог и метро – само по себе антикризисная мера"

Результаты первого квартала 2015 года говорят о нарастающем кризисе в строительной отрасли – снижаются продажи жилья у девелоперов и объемы выдачи ипотеки. Заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин рассказал РИА Новости о перспективах развития рынка жилья и апартаментов столицы в непростое для экономики время, о планах по строительству транспортной инфраструктуры и о мерах поддержки инвесторов.

....

- Какая судьба ждет формат апартаментов в столице?

- Сама по себе идея апартаментов для Москвы очень правильная. В свое время мы разрешили их строительство для того, чтобы стимулировать развитие рынка арендного жилья. В среднем в мире собственное жилье занимает лишь 20% от общего объема, все остальное – это арендное жилье. У нас же наоборот 80% жилья в городе частное. Из-за этого теряется мобильность населения, и человек, условно говоря, живущий на севере, вынужден тратить немало времени, чтобы добраться до работы на юге.

Но прорехи в законодательстве позволили застройщикам продавать, а людям покупать эту недвижимость, и она стала использоваться как постоянное жилье. И теперь надо решать вопрос прописки, надо решать вопрос обеспечения жителей социальными объектами – поликлиниками, школами.

- Вы планируете переводить апартаменты в жилье?

- Мы будем индивидуально рассматривать каждый проект. Мы уже пересмотрели порядка 8 проектов, а строится у нас их несколько десятков.

На то, чтобы изменить функционал недвижимости, влияет несколько факторов – в частности, технологическая возможность и социальная инфраструктура. Многие объекты уже построены как гостиницы, и вот там перевод в жилье уже физически невозможен, поэтому они как были апартаментами, так и останутся.

- Будет арендное жилье когда-нибудь в чистом виде строиться в Москве?

- В условиях текущей экономической ситуации массово оно строиться не будет. Сегодня доход от арендного жилья очень невысокий, окупаемость "длинная", и инвесторы сегодня в эту сферу активно не идут. Но единичные проекты есть.

Главный вопрос здесь в финансах. Когда у девелоперов был относительно дешевый заемный капитал, они могли себе позволить строить арендное жилье. Когда заемного капитала не стало, они были вынуждены начать продавать апартаменты, чтобы вернуть хотя бы часть денег, которые потратили на реализацию проекта.

...

Интервью полностью: http://riarealty.ru/analysis_interview/ ... z3XSkJIy7v

Амнистия на построенные апартаменты отменяется?

[a123]

Девелоперы хотят строить жилье вместо офисов - газета
17.04.2015 12:15 | IFX.ru
Москва. 17 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Московские девелоперы разочаровались в строительстве бизнес-центров и апартаментов. Из-за кризиса ставки аренды в офисах снизились на 22%, а стоимость апартаментов из-за высокой конкуренции упала на 25%. Теперь застройщики просят мэрию разрешить строить жилье: доходность таких проектов даже в текущей ситуации составляет минимум 30%, пишет в пятницу газета "Коммерсантъ" со ссылкой на руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева..

По его подсчетам, с декабря 2014 года по февраль 2015 года власти Москвы повторно согласовали около 50 проектов, где вместо бизнес-центров инвесторы захотели построить жилье или торгцентры.

Москомстройинвест передал изданию список некоторых таких проектов. Так, в список вошли проекты ОАО "Водострой" на Широкой улице (60 тыс. кв. м жилья), ЗАО "Рапид" на Гродненской улице (30,4 тыс. кв. м), ОАО "Мебельная фабрика N1" на Новослободской, 24 (21 тыс. кв. м), ООО "Стрелецкая слобода" в Большом Николоворобинском переулке (35 тыс. кв. м). Правообладатели этих площадок отказались комментировать причины пересмотра назначения участков.

Кроме того, в перечне оказались упоминавшийся ранее принадлежащий MR Group проект "Водный" (192 тыс. кв. м на Головинском шоссе, 5), где первоначально планировался офисно-гостиничный комплекс, а также два проекта Capital Group - "Лица" на Хорошевском шоссе, 38 (150 тыс. кв. м, правообладатель ОАО "Новко") и стройка на Живописной улице.

По словам Константина Тимофеева, сейчас городские власти пересматривают функциональное назначение еще 30 площадок.

http://finance.rambler.ru/news/nedv/161076809.html

[a123]

Продажи жилья с долевым участием в Москве упали почти в 2 раза с начала года
21.04.2015 12:30 | Ведомости
Число договоров долевого участия (ДДУ) в Москве в первом квартале 2015 г. снизилось на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Об этом сообщил на финансовом форуме по недвижимости глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев, передает "РИА Новости".

По его словам, на рынке наблюдаются негативные тенденции. "Чувствуем, что продажи практически стоят", - сказал Тимофеев, отметив, что застройщики начали нередко отодвигать сроки строительства.

Как следует из данных Росреестра по Москве, за отчетный период было заключено 4 328 сделок по ДДУ. Ранее пресс-служба Москомстройинвеста сообщала, что более 350 жилых домов в Москве за первые три месяца года возводились по договорам долевого строительства.

http://finance.rambler.ru/news/nedv/161269169.html

[Ser]

Из интервью "Стройка без риска" Российской Газете председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев:

РГ: Судя по планам, Москва не собирается снижать и ввода жилья, а, напротив, намерена даже увеличить его - вместо 4,8 млн кв. м в 2014-м ввести 5,5 млн в 2015-м году. Это тоже потребует каких-то дополнительных мер поддержки инвесторов?

КТ: Да, мы готовы пересмотреть ряд градостроительных норм, касающихся, в частности, инсоляции. Дело в том, что в Москве не всегда можно разместить на отведенном инвестору земельном участке дом, квартиры в котором будут отвечать всем СанПиНам. Поэтому вместо небольших однокомнатных квартир, которые пользуются повышенным спросом, ему приходится строить дома с большими трехкомнатными квартирами. Если же нормы изменить, то инвесторы будут в своей проектной документации просто указывать информацию по инсоляции каждой квартиры. И тогда просто сам покупатель будет решать, нужна ли ему квартира, в которой солнце светит три часа в день, как положено, скажем, в "трешке" сейчас, или ему хватит часа? Посмотрите как много окон в московских домах почти сутками закрыты плотными шторами или жалюзи! Значит, их хозяев вполне устраивает такая жизнь! Оговорюсь сразу: такой подход Москва предлагает к апартаментам, а не в целом ко всему жилью. И это новое требование совершенно не относится к детсадам и школам - нормы их освещенности останутся прежними.

полная статья: http://www.rg.ru/2015/04/21/zilyo.html

[a123]

Девелоперы отчитались о падении продаж квартир вдвое в начале года
Газета РБК
Сегодня, 00:25

http://rbcdaily.ru/industry/562949994903566