Отличия апартамента от квартиры

Модератор: Ser

  • Автор
  • Сообщение
Не в сети
Сообщения: 656
Зарегистрирован: 18 апр 2014, 15:03
Благодарил (а): 37 раз
Поблагодарили: 60 раз
Шахматка: [Корпус 2А]

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение maxed » 14 май 2014, 18:12

...я диссертацию пишу...

Не в сети
Сообщения: 656
Зарегистрирован: 18 апр 2014, 15:03
Благодарил (а): 37 раз
Поблагодарили: 60 раз
Шахматка: [Корпус 2А]

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение maxed » 14 май 2014, 18:12

спасибо за оценку...

Не в сети
Аватара пользователя
Сообщения: 1651
Зарегистрирован: 10 дек 2013, 17:19
Благодарил (а): 385 раз
Поблагодарили: 699 раз

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение falcon » 14 май 2014, 18:13

maxed писал(а):короче приплыли!!!!!! плавец я!)))

Все еще впереди ))).

maxed писал(а):а на стадии РД (рабочке) сильно и принципиально не может проектная документация претерпевать изменения....иначе повторная экспертиза.....а это кирдык для застройщика - время - деньги и пререполучение ордера......

Может, и уже проходила не один раз.
Если есть пытливый интерес - можем даже наведаться к застройщику за новой документацией. Я уже собраться с силами и временем никак не могу который месяц.

Не в сети
Сообщения: 656
Зарегистрирован: 18 апр 2014, 15:03
Благодарил (а): 37 раз
Поблагодарили: 60 раз
Шахматка: [Корпус 2А]

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение maxed » 14 май 2014, 18:14

а зачем за ней ходить, если она еще будет меняться....

Не в сети
Сообщения: 656
Зарегистрирован: 18 апр 2014, 15:03
Благодарил (а): 37 раз
Поблагодарили: 60 раз
Шахматка: [Корпус 2А]

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение maxed » 14 май 2014, 18:16

если проектная документация претерпевала существенные изменения и это не было выполнено минуя повторную экспертизу - значит застройщик нарушает закон!!!

Не в сети
Аватара пользователя
Сообщения: 1651
Зарегистрирован: 10 дек 2013, 17:19
Благодарил (а): 385 раз
Поблагодарили: 699 раз

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение falcon » 14 май 2014, 18:18

maxed писал(а):а зачем за ней ходить, если она еще будет меняться....


falcon писал(а):Если есть пытливый интерес

Ну или для диссертации.

Не в сети
Сообщения: 656
Зарегистрирован: 18 апр 2014, 15:03
Благодарил (а): 37 раз
Поблагодарили: 60 раз
Шахматка: [Корпус 2А]

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение maxed » 14 май 2014, 18:21

с другой стороны - я понимаю девелопера-застройщика......он меняет зонирование - пытается угадывать спрос!!! таким образом повышает продажи....но это опасные игры....

пока застройщик "дружит" сам знает с кем.....ему закроют на это глаза

но риск потерять "нужного друга" (разругаются-уволят-не договорятся- утонет-разлбьется на вертолете) всегда есть....

что потом? а потом все свои грехи на кого? на соинвестора - долевика.....

Не в сети
Сообщения: 656
Зарегистрирован: 18 апр 2014, 15:03
Благодарил (а): 37 раз
Поблагодарили: 60 раз
Шахматка: [Корпус 2А]

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение maxed » 14 май 2014, 18:22

для научной работы у меня много макулатуры.....

Не в сети
Сообщения: 421
Зарегистрирован: 20 фев 2014, 16:12
Благодарил (а): 87 раз
Поблагодарили: 244 раза

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение Peperonni » 14 май 2014, 19:20

maxed писал(а):возможно! но принимают в эксплуатацию объект и ведут надзор над строительством сугубо по ПД и полож.заключению!!!!!!!!!!! мосстройнадзор!!! бдит....и штрафует в пользу государства или не в его пользу....но в пользу....

а на стадии РД (рабочке) сильно и принципиально не может проектная документация претерпевать изменения....иначе повторная экспертиза.....а это кирдык для застройщика - время - деньги и пререполучение ордера......

Мосносстройнадзор ведет надзор только по стадии РД, так как в ПД нет никакой конкретики, только направления. А соответствие РД и ПД контролирует Заказчик или наемные эксперты и в случае какого либо отклонения имеет место повторная гос экспертиза, что довольно частое явление при строительстве индивидуальных проектов.
Надо учитывать чтокорпуса прошли экспертизу в конце зимы-начало весны. 4 корпус еще не прошел экспертизу.

Не в сети
Сообщения: 656
Зарегистрирован: 18 апр 2014, 15:03
Благодарил (а): 37 раз
Поблагодарили: 60 раз
Шахматка: [Корпус 2А]

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение maxed » 15 май 2014, 08:43

4 ый корпус - это овальный корпус?

Не в сети
Сообщения: 656
Зарегистрирован: 18 апр 2014, 15:03
Благодарил (а): 37 раз
Поблагодарили: 60 раз
Шахматка: [Корпус 2А]

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение maxed » 15 май 2014, 14:45

или наверное все таки детсад!!! говорят что он меняется в объемах-этажности-мощности детей!!!

Ser
Не в сети
Аватара пользователя
Администратор
Сообщения: 2075
Зарегистрирован: 06 дек 2013, 10:14
Откуда: Москва
Благодарил (а): 518 раз
Поблагодарили: 1028 раз
Контактная информация:

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение Ser » 17 май 2014, 13:44

maxed писал(а):если УК не безголовые!!! они не будут сразу и много стрич........их политика найти баланс чтобы большинство не возбухало и чтобы покрывать затраты на эксплуатацию+их маржа конечно!!!! чего Вы гадаете будет как будет!!! УК тоже понимают что им скандалы и транспаранты не нужны!!! суды!!! это частный бизнес - частники всегда всего боятся и им не нуже лишний шум с скандалами и возмущениями....им нужен баланс!!! к этому и будут стремиться....


"Будет как будет" это как то не дело)) особенно для тех кто еще не сделал свой окончательный выбор в покупке. Про баланс - врятли он сильно беспокоит когда встает вопрос денег ))
Хорошо если бы было изначально четко определенно что те кто купит тут апартаменты имеют те же права в ТСЖ (или УК) как и те кто купит тут квартиры, или имеют какие-то отличные права - то какие? А то прям как то все расплывчато.

Про общую собственность нашел в проектной декларации:
Состав общего имущества в строящемся объекте, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства: Лестничные площадки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, эскалаторы, коридоры, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, ограждающие и несущие конструкции данного комплекса, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном комплексе за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен данный объект с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, необходимые для обслуживания и эксплуатации данного комплекса.

Забавно "эскалаторы" они где планируются то?

Ser
Не в сети
Аватара пользователя
Администратор
Сообщения: 2075
Зарегистрирован: 06 дек 2013, 10:14
Откуда: Москва
Благодарил (а): 518 раз
Поблагодарили: 1028 раз
Контактная информация:

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение Ser » 02 июн 2014, 20:57

Запись программы на РБК: Апартаменты: за и против


Не в сети
Аватара пользователя
Сообщения: 1651
Зарегистрирован: 10 дек 2013, 17:19
Благодарил (а): 385 раз
Поблагодарили: 699 раз

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение falcon » 02 июн 2014, 22:38

Ser писал(а):Запись программы на РБК: Апартаменты: за и против


Ведущая молодец - задавала правильные вопросы, а вот гостей пригласили не тех. Один рекламой занимался, другой - загонял все в узкие рамки элитки.

Ser
Не в сети
Аватара пользователя
Администратор
Сообщения: 2075
Зарегистрирован: 06 дек 2013, 10:14
Откуда: Москва
Благодарил (а): 518 раз
Поблагодарили: 1028 раз
Контактная информация:

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение Ser » 03 июл 2014, 11:17

Статья про разницу апартаментов и квартир, состав платежей может и верный но похоже что автор в крайности с расценками пошел:

03.07.14 : Апартаменты в Москве: инвестиции не так уж выгодны
Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate, специально для http://www.irn.ru

Еще года три-четыре назад слово «апартаменты» являлось весьма расплывчатым понятием не только для людей, не имеющих отношения к рынку недвижимости, но и для специалистов. Помню, как несколько лет назад на одной из отраслевых конференций был задан сакраментальный вопрос из зала: так чем же отличаются апартаменты от обычного жилья и от коммерческой недвижимости? Ответы звучали самые разные, не буду их повторять, но все они показывали одно – понятие «апартаменты» для нашего рынка новое.
Сейчас все изменилось. И тренд «инвестируй в апартаменты, это дешево, надежно и практично» уже несколько лет победно реет над всеми заинтересованными игроками. Но поскольку мы – управляющая компания, наш угол зрения всегда несколько отличается от точек зрения других участников рынка недвижимости. И мы решили проанализировать, а так ли уж выгодна покупка апартаментов, как это кажется на первый взгляд.


Отличие от квартир
Первое, что нужно четко понимать покупателю, это то, что апартаменты – не жилая, а коммерческая недвижимость. Соответственно, к ним не применимы нормы Жилищного кодекса РФ и вся та нормативная база, которая применяется к жилью. Что из этого следует? То, что, купив некое количество квадратных метров в апартаментах, собственник в дальнейшем будет иметь весьма серьезные траты, связанные с их содержанием, эксплуатацией, с платой за ресурсы, а также ряд где-то «неожиданных», но регулярных платежей.
Начнем с ресурсов. Стоимость потребляемых ресурсов для жилого сектора утверждена министерством регионального развития; соответственно, поднять цену выше утвержденного норматива невозможно. Делается это осознанно, чтобы на рынке оставались только государственные компании: при такой низкой стоимости тарифов частным компаниям там делать нечего. В «нежилье» нет этого сдерживающего фактора, поэтому те же поставщики ресурсов продают их в этом сегменте по самым высоким рыночным ценам. Под «нежильем» мы в данном случае подразумеваем не только классическую коммерческую недвижимость, а любые нежилые объекты: от порта, завода, шахты и метрополитена до овощной палатки; все они потребляют воду и электроэнергию… И для апартаментов стоимость ресурсов начисляется также по «нежилому» тарифу. Для сравнения: средняя стоимость отопления для жилого фонда составляет приблизительно 1570 руб./Гкал, для апартаментов – около 2000 рублей за ту же потребляемую единицу. Стоимость электроэнергии для жилья – примерно 3,15 руб., за киловатт-час, и эта стоимость регулируется государством; для апартаментов средняя рыночная цена колеблется в районе 5,50 руб., но может быть много выше, так как каждый объект подписывает индивидуальный договор с Мосэнерго.
В целом владельцы апартаментов переплачивают за «коммуналку» в 2-3 раза по сравнению с собственниками жилья.

Обслуживание и эксплуатация
Этот блок вопросов создает самое серьезное удорожание при функционировании апартаментов. Повторюсь, «жилой» тариф (24,5 руб. за кв. м в месяц) здесь не действует, и управляющие компании устанавливают «рыночную» стоимость. Разброс цен здесь настолько велик, что дать какую-то среднюю для примера не представляется возможным. В среднем, формируя тариф, управляющие компании ориентируются на примерно такой разбег – от $50 до $100 за кв. м в год, но и эта цифра ни о чем не говорит, т.к. все дополнительные опции (капремонт, охрана, консьерж, вывоз мусора и так далее) оплачиваются собственником отдельно. Хотя на этапе экспозиции покупателю предоставляется некая заниженная, достаточно приемлемая цена, которая теоретически не может его отпугнуть. А далее, на этапе эксплуатации и функционирования апартаментов, цену начинают поднимать за счет дополнительных сборов и налогов, о которых мы скажем ниже.
Отдельно надо отметить капитальный ремонт. Если в жилом фонде государству так или иначе приходится субсидировать его проведение, где-то на 50%, где-то выше, где-то ниже, то владельцам апартаментов об этом следует забыть. Все 100% сметы им придется оплачивать самим. Кроме того, повторюсь, что на апартаменты не распространяется действие Жилищного кодекса РФ, соответственно, если капремонт сделан некачественно, призвать исполнителя к ответу будет практически невозможно. А такой риск есть, т.к. апартаменты в основном возникают в результате реконцепции бывших промышленных зданий либо строятся с нуля на их месте, с использованием их же изношенных коммуникаций, что все вместе чревато быстрым износом зданий.

«Неожиданные платежи»
Это та часть статей расходов, которую в отличие от собственника квартиры владелец апартаментов обязан оплачивать. Во-первых, он, как и все собственники коммерческой недвижимости, оплачивает аренду земли, на которой стоит здание. Второе – это так называемые экологические сборы. Подразумевается, что любое «нежилье» может осуществлять некие вредные выбросы в атмосферу, даже если это банальный офисный центр или те же апартаменты. И третий платеж – налог на имущество с мест общего пользования (МОП).

Общая картина
Коммунальные расходы. Их оплачивают обе категории – и владельцы квартир в жилых домах (назовем их условно «жильцы»), и владельцы квадратных метров в апартаментах, но им это обходится в 2-3 раза дороже.
Содержание и эксплуатация. Оплачивают обе категории – но в апартаментах этот тариф значительно выше.
Налог физических лиц на имущество – оплачивают и те, и другие. Но есть разница. На вторичном рынке обладатели квартир платят меньше. Так как приобретаемое на вторичном рынке жилье обладает остаточной балансовой стоимостью, и, как следствие, размер налога, начисляемый на остаточную стоимость, будет значительно ниже. В новостройках же налоговая база будет примерно сопоставима с апартаментами. Правда, ставка налога будет опять же разной. Для жилых помещений это 0,1% от стоимости. А для нежилых (каковыми считаются апартаменты) – в пять раз выше: 0,5%.
Капитальный ремонт. «Жильцы» могут, если повезет, заплатить меньше или не заплатить вовсе, владельцы апартаментов заплатят 100%.
Налог на имущество с МОПов, аренда земли, экологический сбор. По всем трем статьям «жильцы» не платят, владельцы апартаментов платят.
Если же сравнить совокупные платежки, то средняя сумма ежемесячного платежа для владельца двухкомнатной квартиры составит примерно 5000 рублей, а для владельца таких же апартаментов – 15 000 рублей.

Так в чем привлекательность?
Теперь следует задать вопрос, есть ли выгода в приобретении апартаментов. Если их покупали с целью последующей сдачи в аренду, то даже без использования кредита маржа будет невелика. Сейчас средняя стоимость сдачи апартаментов в аренду составляет 25 000 - 30 000 руб. Соответственно, собственнику останется сумма за вычетом ежемесячных расходов в 15 000. При сдаче квартиры в аренду за аналогичную сумму выгода налицо. Если же владелец апартаментов брал при этом кредит, то арендная плата может и не покрыть расходов на их содержание, не говоря уж об ипотечном взносе. И я часто слышал истории, как собственник, поразмыслив над ситуацией, приобретенные апартаменты продавал.
Второй тип покупателей – это те, кто покупает апартаменты для проживания. Могу сказать, что, как правило, и этот потенциальный покупатель не знаком со всеми платежными нюансами, которые его ожидают впоследствии, и не всегда готов оплачивать по 15 000 рублей ежемесячно, даже если у него есть на это финансовые возможности. И часто вопрос продажи здесь также остается открытым, даже в силу того, что нареканий к качеству таких зданий очень много. Но это уже другая тема.

Статья написана специально для портала http://www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate. Мнение автора может не совпадать с позицией редакции

Источник: http://www.irn.ru/articles/37737.html


Не в сети
Аватара пользователя
Сообщения: 1651
Зарегистрирован: 10 дек 2013, 17:19
Благодарил (а): 385 раз
Поблагодарили: 699 раз

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение falcon » 03 июл 2014, 15:37

Ser писал(а):Статья про разницу апартаментов и квартир, состав платежей может и верный но похоже что автор в крайности с расценками пошел

Честно говоря, написано толково.
О налоге на имущество с МОПов и экологическом сборе не знал. Просто странно получается: МОПы по закону не принадлежат собственникам апартаментов (viewtopic.php?f=14&t=301#p1681 блок "Фактор "нежилого"), а налог платить должны.
А если статус корпусов с апартаментами будет как "гостиница", тогда экологического сбора скорее всего не будет.
По остальному - понятно. Многое будет зависеть от УК, которую мы сможем в случае несогласия выбрать сами.

Что касается расценок - то да, это крайности. УК с такими тарифами и месяца не продержится. ИМХО он или проводил параллель с бизнес\элит классом (кроме сдачи в аренду, хотя там тоже крайность еще та была) или с коммерческими помещениями, которые они обслуживают.

Не в сети
Аватара пользователя
Сообщения: 89
Зарегистрирован: 19 дек 2013, 12:00
Благодарил (а): 40 раз
Поблагодарили: 10 раз
Шахматка: [Корпус 2А]

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение BOTiKi » 05 июл 2014, 11:26

А по мне так это просто заказная статься, чтобы хоть как-то уменьшить бум покупки апартаментов. Несмотря на свою плохую подкованность в этих вопросах видно невооруженным глазом, что цены взяты крайние сверху.

Окончательно добила фраза "Сейчас средняя стоимость сдачи апартаментов в аренду составляет 25 000 - 30 000 руб."
Ну правда, не бред ли? Или я не знаю о каком-то огромном количестве дешевого жилья нежилого типа? Весь мой круг общения снимает квартиры, многие снимают апартаменты. Среди них самая дешевая цифры - около 40-45к рублей и это еще дешего. Промолчу про стоимость аренды апартаментов в башне Санкт-Петербург, которая должна сильно поднять эту планку вверх...

Не в сети
Сообщения: 23
Зарегистрирован: 25 мар 2014, 10:38
Поблагодарили: 3 раза

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение Ageev » 05 июл 2014, 21:29

На мой взгляд, написано как раз бестолково. Коммунальные платежи: не уверен, что поставщик при утвержденном тарифе сможет самостоятельно устанавливать цены для различных потребителей. ФАС не дремлет. В любом случае, говорить, что 1570 и 3,15 "в 2-3 раза" больше чем 2000 и 5,5 можно только на митинге, а не в статье. Но вывод сделан. Про эксплуатацию ценой в 150-300 руб с квадрата - средняя температура по больнице: нижняя планка завышена, верхняя - ну да, но в небоскребах с кондиционированием и вентиляцией. И говорить при этом, что сдать апарт в этом небоскребе можно за 30 тр??? Лапша на уши.

Не в сети
Аватара пользователя
Сообщения: 1651
Зарегистрирован: 10 дек 2013, 17:19
Благодарил (а): 385 раз
Поблагодарили: 699 раз

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение falcon » 05 июл 2014, 23:38

Ageev писал(а):На мой взгляд, написано как раз бестолково.

Если откинуть цифры, то будет более или менее понятно отличие в содержании апартаментов от квартир. Сейчас важно понять механизм начисления.

Ageev писал(а):не уверен, что поставщик при утвержденном тарифе сможет самостоятельно устанавливать цены для различных потребителей. ФАС не дремлет.

Вспомните эти слова через полгода обслуживания.

Ageev писал(а):150-300 руб с квадрата - средняя температура по больнице

Таковой к сожалению нет, поскольку приведенная цифра для элит-класса (вы умножьте 250 руб на 60 квадратов + коммунальные платежи = у Вас получится под 20 тыс в месяц ))) ).
Данный комплекс - пионер в этом направлении (апартаменты комфорт-класса). Ser где-то публиковал табличку с приблизительной ценой за квадрат: 50-60 руб.

Не в сети
Аватара пользователя
Сообщения: 213
Зарегистрирован: 12 дек 2013, 10:53
Благодарил (а): 146 раз
Поблагодарили: 25 раз
Шахматка: [1-я очередь Корпус 3]

Re: Отличия апартамента от квартиры

Сообщение Home » 10 сен 2014, 12:56

_________________
Все будет хорошо !
Ответить

Вернуться в «Апартаменты. Что это такое.»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 16 гостей