Налог на апартаменты (недвижимость)

[vel]

ZXSpectrum


Об этом не говорилось,это новый закон,раньше разница была на 5000 руб,это раз,во вторых апартаменты обуславливались невозможностью прописки и повышенным ЖКХ(пониженная цена складывается из за того что застройщик не возводит школы,больницы и тд) и три это - 1 процент предполагаемая ставка застройщика и непонятно откуда взятая(везде пишут или про 0,5 или 2),не исключено что будет 2 процента а это не 90 тыс а 180

Итого мы получаем... ежемесячное обслуживание это 55-65 руб кв метр допустим 60 кв м умножить на 55=3300 в год 39600

180 тыс+39600+ЖКХ в среднем на 20 проц выше квартиры

Расход 220000 без комуналки ,нормально так

[BOTiKi]

Например я купил апартамент за 9 000 000.
По их "прогнозам" я буду платить в год по 90000 тысяч???)
Крутые прогнозы!

Да, 90 тыс. руб. Так ведь изначально же предупреждали, что налог будет выше чем на жилые помещения.
Условная квартира стоила бы на 25% дороже, т.е. 9 Х 1.25= 11,25 млн. руб.
В абсолютном выражении на 2,5 млн. руб.

Ваш предполагаемый налог 1% от 9 млн. руб. - 90 тыс. руб.
Предположительный налог владельца квартиры 0.1% от 11,25 млн. руб. = 11 тыс. руб.

Таким образом, вы платите на 79 тыс. руб. налога в год больше.
Но купили вы свой аппартамент на 2,5 млн. руб. дешевле - это 31 раз по годовому налогу 79 тыс. руб.
Т.е. вы 30 лет будете платить повышенный (в сравнении с квартирой) налог и все равно в финансовом отношении апартаменты выгоднее.

Так что, я не вижу в этом большой трагедии.

Было бы верно, если бы было точно именно так. А на деле окажется, что 2% вместо 1%, а потом и коммунальные услуги непонятно на сколько выше и пошло-поехало. Я как-то не очень готов платить 30к в месяц за апартамент с машиноместом, не очень гуманно для собственной недвижимости.

[vorrrona]

Ну как мне кажется мы начали паниковать здесь пока совершенно необоснованно. Поясню.
когда мы преобретали апартаменты все знали что участок не разделен и имеет следующее ВРИ:
По классификатору (описание): Для размещения гостиниц
По документу: участки размещения административно-деловых объектов: объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7); участки размещения торгово-бытовых объектов: объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания (1.2.6); объекты размещения учреждений дошкольного воспитания (1.2.17); участки размещения жилищно-коммунальных объектов: объекты размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей, стоянок (1.2.3)

на данном участке застройщик планирует возвести следующие категории объектов:
1 фаза - жилье, гостиницу, дет сад,офисы (согласно стадии П в приложении) https://yadi.sk/d/ytpxhFNrHsCwM
2 фаза - гостиницу? офисы? - все на уровне слухов. подтверждения пока нет.

Соответсвенно сейчас ничего не изменилось. как был 1 участок, на котором запрещено строить жилье так он и остался. Исходя из того что застройщик продает квартиры на данном участке, значит у него есть четкий план по разделению данного участка и изменению ВРИ.

[vorrrona]

по поводу наших апартаментов - это гостиница. см приложение.

[vel]

Норматив гостинец и статус гостиницы это разные вещи..

[helenmmami]

Если это все так, то появится больше предложений на продажу, владельцы захотят скинуть такой дорогой актив.
Аппартаменты перестанут быть такими привлекательными, упадут продажи у застройщика.
Все это неизбежно приведет к падению цен. Получится, что мы и продать по выгодной цене не сможем, и будем нести такие высокие издержки. Вот и "попали"..

[BOTiKi]

Если это все так, то появится больше предложений на продажу, владельцы захотят скинуть такой дорогой актив.
Аппартаменты перестанут быть такими привлекательными, упадут продажи у застройщика.
Все это неизбежно приведет к падению цен. Получится, что мы и продать по выгодной цене не сможем, и будем нести такие высокие издержки. Вот и "попали"..

По такой логике и застройщикам сейчас нет смысла раскрывать свои карты. Им бы лучше продать максимально много, особенно когда люди начали активно вкладывать в недвижимость.

[vorrrona]

Норматив гостинец и статус гостиницы это разные вещи..

вещи может быть и разные, но без запроектированного и построенного здания по нормативу гостиницы, статуса гостиницы не получишь...

[ZXSpectrum]

Очевидно, что Застройщик не знает сколько будет ставка налога, если сам законодатель еще не знает.
При диапазоне 0,5-2 наиболее вероятная ставка между этими значениями, поэтому 1% более вероятно чем 2%. Вот кто-то и отписался про 1%, чтобы отстали.

Требовать от Застройщика назвать ставку или отменить ее, а тем более штурмовать офис , по-моему, бессмысленно.
Застройщик сам не заинтересован в повышении налога, это отпугивает потенциальных покупателей и отрицательно сказывается на спросе.

Изначально каждый покупатель апартаментов принимал на себя риски, связанные с их приобретением. Это не только невозможность прописаться и повышенная коммуналка (незначительно), но и правые отношение вне норм жилищного кодекса.
Все эти минусы компенсируются дисконтом в стоимости. Каждый взвешивал для себя, что важнее - прописка или цена.
Дисконт хороший, и покрывает даже ставку налога 2% (наихудший вариант развития событий). И дисконт этот обусловлен исключительно правыми особенностями, т.к. конкретно в Фили-граде конструктивно апартаменты по качеству лучше, чем квартиры в некоторых других ЖК, позиционируемых как бизнес-класс.

Поэтому, новость о повышении налога очень неприятная, но не катастрофическая.
Считать себя обманутым поводов не вижу.

[falcon]

Мысли вслух.
Сейчас все пытаюсь для себя понять - по какой траектории двигаться. И наверное, пока не будет полной картины с информационной точки зрения - понять что делать дальше не получится.
Забегая вперед, одну из линий развития (их много) я вижу так:
При худшем раскладе мы получаем здание, отвечающее нормам гостиницы высшей категории, которое расположено на едином земельном участке в составе МФК. Задача одна: снизить налоговую нагрузку. А точнее, привести ее в соответствие с реальным статусом помещений (в данных помещениях проживают семьи, а не ведут бизнес).
Наша цель: в лучшем случае добиться - 0,1%, в приемлемом - 0,5%. Для этого мы всеми правдами и неправдами сможем добиться аудиенции того же Марата Хуснуллина, на что он скажет: со своей стороны мы закон проработали (допустим к этому моменту это будет так), и если вы хотите получить адекватную налоговую ставку, то и предоставьте документ (на самом деле это условно, поскольку это будет пакет документов и долгая тягомотина), что вы живете в здании для временного проживания в соответствии с постановление Правительства Москвы ..... (по типу первых нововведений: от 11 ноября 2014 года № 660-ПП viewtopic.php?f=14&t=101&start=60#p2058), одним словом - в гостинице. И вот тут вопрос, который уже нужно проработать с юристом: как мы можем, будучи собственниками получить статус гостиницы (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и др.), т.е. здания для временного проживания. Или как вообще, на этом этапе, сыграв на опережение, получить этот статус. Ведь последние заявления чиновников именно к этому и ведут.
Одним словом, нужно доказать, что здесь проживают люди (хоть и временно), а не занимаются бизнесом, организовав офисы.
Если мы будем знать ответ на данный вопрос - мы сможем потребовать это от застройщика, пока у нас на это есть время.

Я озвучиваю свои мысли, чтобы мы могли совместно понять - куда и как двигаться. Понятное дело, что мы будем сейчас бить во все колокола, писать и встречаться и с налоговой и с правительством Москвы и с застройщиком, как для сбора информации, так и для начала каких-то действий.

Под лежачий камень вода не течет.
У кого есть связи с юристами - прорабатывайте вопрос, у кого с налоговиками - ищите инсайдерскую информацию, у кого есть чуточку свободного времени - запишитесь в мэрию. Мы сможем сделать конкретные выводы только на основании объективной информации, документов и пр.

[ZXSpectrum]

Ну как мне кажется мы начали паниковать здесь пока совершенно необоснованно. Поясню.
когда мы преобретали апартаменты все знали что участок не разделен и имеет следующее ВРИ:
По классификатору (описание): Для размещения гостиниц
По документу: участки размещения административно-деловых объектов: объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7); участки размещения торгово-бытовых объектов: объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания (1.2.6); объекты размещения учреждений дошкольного воспитания (1.2.17); участки размещения жилищно-коммунальных объектов: объекты размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей, стоянок (1.2.3)

на данном участке застройщик планирует возвести следующие категории объектов:
1 фаза - жилье, гостиницу, дет сад,офисы (согласно стадии П в приложении) https://yadi.sk/d/ytpxhFNrHsCwM
2 фаза - гостиницу? офисы? - все на уровне слухов. подтверждения пока нет.

Соответсвенно сейчас ничего не изменилось. как был 1 участок, на котором запрещено строить жилье так он и остался. Исходя из того что застройщик продает квартиры на данном участке, значит у него есть четкий план по разделению данного участка и изменению ВРИ.

Действительно, в свидетельстве права собственности на землю от 18.03.2013 жилые помещения не фигурируют.
Но в ГПЗУ от 30.06.2014 г. указано, что жилые помещение строить на участке можно. Видимо, застройщик расширил виды разрешенного использования.
Косвенный аргумент - банки кредитуют продажи квартир в этом комплексе, все сделки проходят проверку у банковских юристов. Если бы нельзя было строить квартиры - ипотеку бы не давали.

[Ser]

Может из юристов кто то разъяснит по закону 2% могут применить только если здание попадет специальный в список который должен формироваться каждый год? или под 2% офисы и торговые здания попадают без промедления? Если почитаете закон там в п.п.7 упоминается про формирование этого списка.

Сегодня утвердили список из 4700 новых зданий похоже под 2% хотя об этом не указанно, возможно нужно пристально этот список посмотреть на предмет много ли там апартаментов и какие они по документам апартаменты:

Порядка 4700 объектов Москвы внесут в перечень налогообложения по кадастру

15:24 19/11/2014
МОСКВА, 19 ноября - РИА Новости. Порядка 4700 вновь выявленных объектов Москвы внесут в перечень налогообложения по кадастровой стоимости в 2015 году, сообщил в среду журналистам первый заместитель начальника Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы Тимур Зельдич.

Чиновник напомнил, что около полугода назад утверждены поправки в закон Москвы "О налоге на имущество организаций", согласно которому налогом по кадастровой стоимости будут облагаться административно-деловые центры и торговые комплексы площадью более 3 тысяч квадратных метров (в настоящее время - более 5 тысяч квадратных метров - ред.). Поэтому Госинспекцией в течение 5 месяцев проводились мероприятия на предмет определения вида фактического использования объектов недвижимости.

"Мы провели анализ более 10 тысяч объектов недвижимости общей площадью более 100 миллионов квадратных метров", - сказал Зельдич.

Как отметил начальник Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы Сергей Шогуров, включение в перечень новых объектов значительно увеличит объем собираемых налогов в бюджет Москвы.

http://riarealty.ru/news/20141119/40389 ... z3JWJdPsNG

[falcon]

Еще одна мысль.
Например, межевания участка не происходит, и разрешенное использование земли: как жилье, гостиница, офисы (если такое вообще возможно), т.е. на одном участке (как сейчас) разные виды помещений\зданий. (сделал свежую выписку, чтобы понять - действительно ли в Росреестре именно такой перечень разрешений).
То в таком случае, как трактуется закон?:

Статья 406. Налоговые ставки
1) 0,1 процента в отношении:
...
единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);

[vorrrona]

Еще одна мысль.
Например, межевания участка не происходит, и разрешенное использование земли: как жилье, гостиница, офисы (если такое вообще возможно), т.е. на одном участке (как сейчас) разные виды помещений\зданий. (сделал свежую выписку, чтобы понять - действительно ли в Росреестре именно такой перечень разрешений).
То в таком случае, как трактуется закон?:

Статья 406. Налоговые ставки
1) 0,1 процента в отношении:
...
единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);

в том то и дело. мы сейчас раскручиваем самый писсимистичный сценарий. 0.1% так же возможен исходя из буквы закона.

[Rada]

единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);

Не думаю, что это можно применить в отношении нашего ЖК.
Из Гражданского кодекса:

Статья 133.1. Единый недвижимый комплекс
Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

[falcon]

в том то и дело. мы сейчас раскручиваем самый писсимистичный сценарий. 0.1% так же возможен исходя из буквы закона.

Да, это понятно. Никто пока не утверждает, что все, караул.

Чтобы правильно задать вопрос, нужно знать бо́льшую часть ответа.
Поэтому чтобы вести диалоги с разными сторонами в поисках информации (будь то налоговая или застройщик), нужно знать, что спрашивать. Обсуждение помогает обозначить проблему, выявив все слабые или сильные стороны.

[falcon]

Не думаю, что это можно применить в отношении нашего ЖК.

я так понимаю, что ключевая фраза эта:?

зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь

[a123]

А по мне - так правильно начали паниковать. Чем раньше - тем лучше, чем больше народу - тем весомей. Полностью поддерживаю Falcon, как вариант можно рассмотреть коллективное письмо в Метриум (судя по тому, что они чуть ли не в каждой публикации в СМИ присутствуют, у них там связи хорошие, может напишут чего-нибудь о поднятой проблеме), застройщику (чтобы когда сдавал ФГ - имел ввиду наш интерес в части того, как назначение ФГ будет указано в реестре), мэру и Московскую городскую думу, устроить законный пикет перед мэрией. Чем больше законных способов будет задействовано, тем лучше. Можно в Минфин запрос написать, т.к. по законодательству они дают разъяснения налогового законодательства...

Изменение закона - длительная процедура; изменение закона, когда в этом заинтересованы только владельцы апартаментов - очень длительная (а возможно, что и вечная) процедура... Мне кажется что не стоит думать "времени еще много, сто раз успеем"...

Может многим получение из налогового органа квитанции на оплату 160 тыс. руб. (2% от стоимости апартаментов 66 кв.м. при покупке год назад) налога за год - и не проблема, а мне было бы очень неприятно. И не надо думать что когда такую квитанцию получим, можно что-то там будет решить, отменить и т.д. После получения квитанции нужно платить, или пени начинают тикать. И не питать иллюзий что налоговый орган "войдет в наше положение" и что-нибудь там отменит, или придумает...

Вопрос о некоторой назовем это мягко "непоследовательности" городских властей (выдают (выдавали) разрешение на строительство большого количества апартаментов, хотя, мне кажется, они знают, что фактически апартаменты будут использовать для постоянного проживания) опускаю. Каждый сам даст оценку такому поведению. Думаю что мэрия и в ответ на наш потенциальный запрос скажет что-нибудь типа "мы не виноваты, Налоговый кодекс РФ не дает нам право на понижение ставки налога"; при этом тактично умолчит где она (мэрия) была когда изменения в Налоговый кодекс РФ принимались и можно было реализовать законодательную инициативу и внести предложение по снижению налоговой ставки на апартаменты (а когда им надо - они это хорошо делают, почитайте например вчерашние/сегодняшние публикации о том, кто и как лоббировал установление в Налоговом кодекса сборов с бизнеса).

Рассуждений типа "купили апартаменты дешево - разницу выплатите Москве в качестве налога" не понимаю: два человека покупают машины чтобы решить вопрос передвижения - но один покупает дешево подержанные Жигули, а второй покупает дорого новый Мерседес - почему покупатель Жигулей должен больше налог платить? Также и у нас - по-сути апартамент это "ущербная квартира", соответственно при покупке мы платим меньше т.к. "качество" хуже (нет инфраструктуры, прописки, нормы освещенности и т.д. ниже, квартплата выше) ... А почему налог то должен быть в разы (десятки раз) больше - чем это обосновано, если люди живут в апартаментах...

[helenmmami]

Поддерживаю!

[falcon]

+1
Мы хотя бы начали работать на опережение. Это важно, поскольку совместно с застройщиком мы можем привести в тот или иной вид землю\документы и пр. Сегодня отправляю письмо с вопросами и предложение о их совместной проработке.