Предлагаю в этой ветке обсудить эту тему и делиться полученной информацией, в том числе личным имеющимся опытом взаимодействия с УК. От себя могу добавить, что многие УК любят необоснованно завышать тарифы и стоимость обслуживания. Однозначно УК нужно контролировать и, в случае конструктивных разногласий, менять.
Ниже привожу пару свежих статей с ресурса http://www.novostroy-m.ru, которые нашел на эту тему:
Выбираем управляющую компанию – от застройщика или независимую
Уборка подъездов, вывоз мусора, охрана территории жилого комплекса - все эти, а также многие другие заботы ложатся на плечи управляющей компании. В новостройках, как правило, первый год после сдачи дома подобные услуги оказывает аффилированная с застройщиком фирма, а затем жильцы могут поменять ее, но стоит ли это делать?
Долгое время наличие собственной управляющей компании считалось привилегией девелоперов элитного сегмента. Сегодня же пристальное внимание развитию данного направления бизнеса уделяют многие застройщики, так как это мощное конкурентное преимущество - в сущности покупатель получает не только квартиру, но и комплекс услуг. Такая практика распространена в крупных строительных холдингах, которые в возводят многоэтажные жилые объекты, состоящие из нескольких корпусов.
"Как правило, новостройка обслуживается управляющей компанией от застройщика на протяжении долгого времени. Минимальный срок - год после ввода в эксплуатацию"
Мария Литинецкая, "Метриум Групп"
Согласно российскому законодательству, любой жилой дом не может находиться без управления, поэтому застройщик должен кому-то его передать или управлять им самостоятельно, что не для всех удобно и выгодно. "Получается, что так или иначе это компания "от застройщика" - либо юридически имеющая к нему отношение, либо сторонняя, но выбранная им", - отмечает генеральный директор компании "ПИК-Комфорт" Виктор Спасский.
Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании "Сити-XXI век", утверждает, что создание управляющих компаний застройщиками - это технологическая необходимость. УК в этом случае организует дальнейшее техническое обслуживание построенного объекта и обеспечивает финансирование этого процесса. Важной причиной является и дефицит на рынке профессиональных управляющих компаний в сфере ЖКХ. Фирма, аффилированная с застройщиком, имеет в штате персонал, который знает нюансы конструкции здания и особенности коммуникаций, что позволяет грамотно обслуживать современные инженерные системы. Привлечение к управлению дешевых и малоквалифицированных компаний приводит к некачественному обслуживанию, которое не выгодно застройщику, заботящемуся о своей репутации.
"К сожалению, не редки случаи, когда из-за неправильной эксплуатации выходили из строя коммуникации и т.д. Чтобы не допустить возникновения подобных проблем, мы создали собственную управляющую компанию"
Екатерина Фонарева, Корпорация "Баркли"
Многие крупные застройщики предпочитают доверять управление своими объектами только аффилированным управляющим компаниям, чтобы самостоятельно контролировать уровень обслуживания жильцов и содержать в хорошем состоянии не только помещения и территорию, но и все коммуникации. И это вполне объяснимо: высокий уровень ответственности и забота о покупателях - большой плюс для репутации и лишнее подтверждение надежности. Например, эксплуатационная компания "ВК Комфорт" ("Ведис Групп") присылает жителям счета за пользование жилищно-коммунальными услугами по электронной почте, которые можно оплатить как в личном кабинете на сайте компании, так и в терминалах, установленных на территории жилых комплексов.
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ", отметил, что тарифы управляющей компании по оплате коммунальных услуг (вода, отопление и электроэнергия) не могут быть завышенными, так как эти тарифы регулируются на уровне органов государственной власти. Однако стоимость услуг по содержанию дома каждая УК определяет самостоятельно. Причем, цены в аффилированных фирмах далеко не всегда отличаются от цен в независимых. "ПИК-Комфорт" работает по тарифам, установленным городской администрацией, а в некоторых случаях и ниже, - рассказывает Виктор Спасский. - Ставка увеличивается только если собственники проголосовали за ее повышение, потому что хотят включить какие-либо дополнительные работы или увеличить периодичность их выполнения".
"При приобретении квартир собственники отдают предпочтение жилым комплексам, имеющим огороженную охраняемую территорию с контролем доступа, консьержа в каждом подъезде, дополнительное благоустройство, уход за ним и другие опции. Городские тарифы не учитывают эти затраты, поэтому стоимость технического обслуживания в управляющих компаниях, как правило, выше"
Сергей Лядов, "Сити-XXI век"
Стоит отметить, что далеко не все застройщики работают добросовестно - многие пытаются нечестно заработать на управлении жилым комплексом. Например, необоснованно увеличивая тарифы на услуги вплоть до 50%, являясь по сути монополистами. Также для минимизации расходов застройщик вводит аффилированную УК на стадии, когда дом готов на 85-90%, а это означает, что покупателям придется платить за обслуживание новостройки еще до получения ключей от квартиры.
По данным Корпорации "Баркли", размер эксплуатационных расходов в элитных комплексах Москвы варьируется от 100 до 350 руб. за кв. м, в сегменте бизнес-класса - от 50 руб. за кв. м, в комфорт- и эконом- классе - дешевле. Базовой составляющей ставки являются такие услуги, как уборка территории и общественных зон комплекса, охрана территории, эксплуатация инженерных систем, озеленение территории и т.д. Остальное зависит от конструктива здания, дополнительных услуг и необходимости содержания внутренней инфраструктуры, закрытой от посторонних пользователей. Например, эксплуатационные расходы в башнях ММДЦ "Москва-Сити" доходят до 350 руб. за кв. м в первую очередь за счет высотности зданий. Для сравнения - сопоставимый уровень эксплуатационных расходов установлен для собственников квартир и апартаментов в клубных и малоквартирных домах, которые располагают такими объектами как бассейн, тренажерный зал и т.д., предназначенными исключительно для жильцов.
Как объяснила Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации "Баркли", порой застройщики перед регистрацией сделки ставят условия об обязательном подписании договора с предложенной управляющей компанией. Причем минимальный срок действия договора - 1 год. В случае отказа недобросовестные девелоперы даже могут не подключать коммуникации в квартире. Таким образом, не подписав договор с управляющей компанией, покупатель физически не может начать делать ремонт.
Еще одним недостатком УК от застройщика является навязывание в некоторых ситуациях определенных компаний - клининговых, охранных, что может не устраивать жильцов ввиду низкого качества услуг и завышенных тарифов.
По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании "Метриум Групп", застройщик не всегда добросовестно осуществляет функции управления и при этом часто препятствует желанию инициативной группы и ТСЖ начать сотрудничество с другой организацией, не связанной с ним. Соответственно, смена управляющей компании может стать настоящей головной болью для жителей.
"Зачастую УК от застройщика уходит из эксплуатации объекта по окончании гарантийного срока. В этот момент жители понимают, что для управления им нужно создать ТСЖ, чтобы принять дом на баланс, при этом ТСЖ может получить его в ужасном состоянии"
Елена Щепкина, ГК "Премьер"
В случае, если по каким-либо причинам девелопер не может или не хочет заниматься обслуживанием дома, управляющую компанию путем проведения тендера выбирает администрация населенного пункта. Таким образом, домом управляет неаффилированная компания. Это происходит, например, если застройщик не хочет брать на себя ответственность за управление домом в виду отсутствия возможности развивать данное направление.
Как правило, тарифы на обслуживание независимой компании ниже, чем в УК от застройщика, и это, пожалуй, является главным ее преимуществом. Однако более низкая стоимость вовсе не означает честное и добросовестное выполнение работ. К тому же, неаффилированные УК никаким образом не связаны с застройщиком и поэтому часто имеют менее профессиональный и подготовленный персонал.
"Есть риск, что управляющая компания не от застройщика будет заниматься только необходимым минимумом, - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО "Новые Ватутинки". - Она никак не связана с девелопером и уровень ответственности за предоставляемые услуги значительно ниже. В крайнем случае УК может просто собрать деньги с жильцов и обанкротиться. Соответственно, все проблемы придется решать новой управляющей компании".
Если УК новая, она старается набрать пул клиентов за счет невысоких цен, что в конечном итоге может привести к низкому уровню обслуживания каждой новостройки из-за больших объемов и отсутствия опыта. Также далеко не всякая эксплуатирующая организация способна обслужить дом, оснащенный инновационными технологиями, поэтому порой жителям приходится тратить довольно много времени на поиск подходящей компании.
"Существует большой риск попасть на фирму-однодневку, нет гарантии, что при необходимости крупных единовременных затрат управляющая компания не обанкротится"
Виктор Спасский, "ПИК-Комфорт"
По словам Елены Щепкиной, ведущего аналитика ГК "Премьер", УК от застройщика является идеальным вариантом для проектов, в которых применялись новые технологии, как в инженерных системах, так и в отделочных материалах. В этих случаях "рядовая" УК не смогла бы быстро и без проблем освоить такие сложные объекты. Для этого им бы потребовались особые высокооплачиваемые специалисты, а застройщик таких специалистов уже имеет в своем штате.
Также эксперты советуют выбирать управляющую компанию от застройщика в масштабных микрорайонах. К сторонним УК можно обращаются в том случае, если объект небольшой или является типовым, то есть, не очень технически сложным в эксплуатации.
Долгое время наличие собственной управляющей компании считалось привилегией девелоперов элитного сегмента. Сегодня же пристальное внимание развитию данного направления бизнеса уделяют многие застройщики, так как это мощное конкурентное преимущество - в сущности покупатель получает не только квартиру, но и комплекс услуг. Такая практика распространена в крупных строительных холдингах, которые в возводят многоэтажные жилые объекты, состоящие из нескольких корпусов.
"Как правило, новостройка обслуживается управляющей компанией от застройщика на протяжении долгого времени. Минимальный срок - год после ввода в эксплуатацию"
Мария Литинецкая, "Метриум Групп"
Согласно российскому законодательству, любой жилой дом не может находиться без управления, поэтому застройщик должен кому-то его передать или управлять им самостоятельно, что не для всех удобно и выгодно. "Получается, что так или иначе это компания "от застройщика" - либо юридически имеющая к нему отношение, либо сторонняя, но выбранная им", - отмечает генеральный директор компании "ПИК-Комфорт" Виктор Спасский.
Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании "Сити-XXI век", утверждает, что создание управляющих компаний застройщиками - это технологическая необходимость. УК в этом случае организует дальнейшее техническое обслуживание построенного объекта и обеспечивает финансирование этого процесса. Важной причиной является и дефицит на рынке профессиональных управляющих компаний в сфере ЖКХ. Фирма, аффилированная с застройщиком, имеет в штате персонал, который знает нюансы конструкции здания и особенности коммуникаций, что позволяет грамотно обслуживать современные инженерные системы. Привлечение к управлению дешевых и малоквалифицированных компаний приводит к некачественному обслуживанию, которое не выгодно застройщику, заботящемуся о своей репутации.
"К сожалению, не редки случаи, когда из-за неправильной эксплуатации выходили из строя коммуникации и т.д. Чтобы не допустить возникновения подобных проблем, мы создали собственную управляющую компанию"
Екатерина Фонарева, Корпорация "Баркли"
Многие крупные застройщики предпочитают доверять управление своими объектами только аффилированным управляющим компаниям, чтобы самостоятельно контролировать уровень обслуживания жильцов и содержать в хорошем состоянии не только помещения и территорию, но и все коммуникации. И это вполне объяснимо: высокий уровень ответственности и забота о покупателях - большой плюс для репутации и лишнее подтверждение надежности. Например, эксплуатационная компания "ВК Комфорт" ("Ведис Групп") присылает жителям счета за пользование жилищно-коммунальными услугами по электронной почте, которые можно оплатить как в личном кабинете на сайте компании, так и в терминалах, установленных на территории жилых комплексов.
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ", отметил, что тарифы управляющей компании по оплате коммунальных услуг (вода, отопление и электроэнергия) не могут быть завышенными, так как эти тарифы регулируются на уровне органов государственной власти. Однако стоимость услуг по содержанию дома каждая УК определяет самостоятельно. Причем, цены в аффилированных фирмах далеко не всегда отличаются от цен в независимых. "ПИК-Комфорт" работает по тарифам, установленным городской администрацией, а в некоторых случаях и ниже, - рассказывает Виктор Спасский. - Ставка увеличивается только если собственники проголосовали за ее повышение, потому что хотят включить какие-либо дополнительные работы или увеличить периодичность их выполнения".
"При приобретении квартир собственники отдают предпочтение жилым комплексам, имеющим огороженную охраняемую территорию с контролем доступа, консьержа в каждом подъезде, дополнительное благоустройство, уход за ним и другие опции. Городские тарифы не учитывают эти затраты, поэтому стоимость технического обслуживания в управляющих компаниях, как правило, выше"
Сергей Лядов, "Сити-XXI век"
Стоит отметить, что далеко не все застройщики работают добросовестно - многие пытаются нечестно заработать на управлении жилым комплексом. Например, необоснованно увеличивая тарифы на услуги вплоть до 50%, являясь по сути монополистами. Также для минимизации расходов застройщик вводит аффилированную УК на стадии, когда дом готов на 85-90%, а это означает, что покупателям придется платить за обслуживание новостройки еще до получения ключей от квартиры.
По данным Корпорации "Баркли", размер эксплуатационных расходов в элитных комплексах Москвы варьируется от 100 до 350 руб. за кв. м, в сегменте бизнес-класса - от 50 руб. за кв. м, в комфорт- и эконом- классе - дешевле. Базовой составляющей ставки являются такие услуги, как уборка территории и общественных зон комплекса, охрана территории, эксплуатация инженерных систем, озеленение территории и т.д. Остальное зависит от конструктива здания, дополнительных услуг и необходимости содержания внутренней инфраструктуры, закрытой от посторонних пользователей. Например, эксплуатационные расходы в башнях ММДЦ "Москва-Сити" доходят до 350 руб. за кв. м в первую очередь за счет высотности зданий. Для сравнения - сопоставимый уровень эксплуатационных расходов установлен для собственников квартир и апартаментов в клубных и малоквартирных домах, которые располагают такими объектами как бассейн, тренажерный зал и т.д., предназначенными исключительно для жильцов.
Как объяснила Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации "Баркли", порой застройщики перед регистрацией сделки ставят условия об обязательном подписании договора с предложенной управляющей компанией. Причем минимальный срок действия договора - 1 год. В случае отказа недобросовестные девелоперы даже могут не подключать коммуникации в квартире. Таким образом, не подписав договор с управляющей компанией, покупатель физически не может начать делать ремонт.
Еще одним недостатком УК от застройщика является навязывание в некоторых ситуациях определенных компаний - клининговых, охранных, что может не устраивать жильцов ввиду низкого качества услуг и завышенных тарифов.
По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании "Метриум Групп", застройщик не всегда добросовестно осуществляет функции управления и при этом часто препятствует желанию инициативной группы и ТСЖ начать сотрудничество с другой организацией, не связанной с ним. Соответственно, смена управляющей компании может стать настоящей головной болью для жителей.
"Зачастую УК от застройщика уходит из эксплуатации объекта по окончании гарантийного срока. В этот момент жители понимают, что для управления им нужно создать ТСЖ, чтобы принять дом на баланс, при этом ТСЖ может получить его в ужасном состоянии"
Елена Щепкина, ГК "Премьер"
В случае, если по каким-либо причинам девелопер не может или не хочет заниматься обслуживанием дома, управляющую компанию путем проведения тендера выбирает администрация населенного пункта. Таким образом, домом управляет неаффилированная компания. Это происходит, например, если застройщик не хочет брать на себя ответственность за управление домом в виду отсутствия возможности развивать данное направление.
Как правило, тарифы на обслуживание независимой компании ниже, чем в УК от застройщика, и это, пожалуй, является главным ее преимуществом. Однако более низкая стоимость вовсе не означает честное и добросовестное выполнение работ. К тому же, неаффилированные УК никаким образом не связаны с застройщиком и поэтому часто имеют менее профессиональный и подготовленный персонал.
"Есть риск, что управляющая компания не от застройщика будет заниматься только необходимым минимумом, - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО "Новые Ватутинки". - Она никак не связана с девелопером и уровень ответственности за предоставляемые услуги значительно ниже. В крайнем случае УК может просто собрать деньги с жильцов и обанкротиться. Соответственно, все проблемы придется решать новой управляющей компании".
Если УК новая, она старается набрать пул клиентов за счет невысоких цен, что в конечном итоге может привести к низкому уровню обслуживания каждой новостройки из-за больших объемов и отсутствия опыта. Также далеко не всякая эксплуатирующая организация способна обслужить дом, оснащенный инновационными технологиями, поэтому порой жителям приходится тратить довольно много времени на поиск подходящей компании.
"Существует большой риск попасть на фирму-однодневку, нет гарантии, что при необходимости крупных единовременных затрат управляющая компания не обанкротится"
Виктор Спасский, "ПИК-Комфорт"
По словам Елены Щепкиной, ведущего аналитика ГК "Премьер", УК от застройщика является идеальным вариантом для проектов, в которых применялись новые технологии, как в инженерных системах, так и в отделочных материалах. В этих случаях "рядовая" УК не смогла бы быстро и без проблем освоить такие сложные объекты. Для этого им бы потребовались особые высокооплачиваемые специалисты, а застройщик таких специалистов уже имеет в своем штате.
Также эксперты советуют выбирать управляющую компанию от застройщика в масштабных микрорайонах. К сторонним УК можно обращаются в том случае, если объект небольшой или является типовым, то есть, не очень технически сложным в эксплуатации.
Как избавиться от управляющей компании, навязанной застройщиком
На управлении многоквартирными домами можно неплохо заработать, поэтому застройщики в большинстве случаев стремятся оставить этот лакомый кусок себе. Однако вместе с собственным бизнесом они начинают присваивать себе и жильцов.
В руках застройщиков последние становятся управляемыми марионетками - мол, никуда не денутся, каковы бы ни были расценки управляющей компании, а платить все равно придется! Есть ли для жильцов выгода от «дочки» застройщика и возможно ли сменить такую управляющую компанию, Novostroy-M рассказал адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
«Когда в товарищах согласье… есть»
Многие специалисты согласятся, что период управления только что построенным многоквартирным домом самый сложный. В этой связи сотрудничество застройщика и управляющей компании может стать тем инструментом, который в кратчайшее время исправит все неполадки, связанные с эксплуатацией дома. Когда застройщик вовлекает управляющую компанию в проект в ранние сроки, гораздо проще быстро и качественно обеспечить жильцов водой, теплом и прочими коммуникациями. Управляющая компания, существующая бок о бок с застройщиком, может оперативно решать вопросы и в дальнейшем, например, в случае обнаружения строительного брака.
«Логично, что чем больше район или поселок, контролируемый одной УК, тем ниже расходы жильцов, так как затраты на содержание штата, обслуживающую технику и прочее распределяются среди большого количества собственников. Так, в некоторых поселках затраты на содержание дома и придомовой территории в 1,5 – 2 раза ниже средних по рынку. В целом, с учетом класса жилья ежемесячные эксплуатационные расходы собственников могут составлять как 2 000 рублей, так и 12 000 рублей, - отмечает адвокат Олег Сухов. - В рассматриваемом примере следует задаться вопросом: почему как раз на качество обслуживания и расценки управляющих компаний поступает наибольшее количество жалоб? Ответ кроется в добросовестности руководства. Часто в тех вопросах, где управляющая компания имеет большие возможности вести деятельность на пользу жильцов и своей репутации, напротив невооруженным глазом видны злоупотребления. Ради выгоды застройщик готов даже на силовой захват! Так, одна из управляющих компаний, выбранных жильцами, насильно было отстранена от управления домом».
Что получают жильцы вместе с квартирой и управляющей компанией?
Основные проблемы, с которыми сталкиваются собственники, сводятся к следующему.
· Навязывание дополнительных услуг управляющей компании.
Как правило, чтобы получить ключи от квартиры, необходимо подписать соглашение на передачу дома конкретной управляющей компании. УК же часто представляет для подписания собственнику целую кипу бумаг – договоры на оформление документов, сопровождение строительных работ и другие соглашения, подлежащие оплате. Распространены прецеденты, когда УК требует внесения авансового платежа за несколько месяцев вперед!
· Невозможность разрешения вопросов, связанных со строительным браком.
Управляющая компания, созданная застройщиком, никогда не признает вину своей головной структуры. Именно поэтому УК часто закрывают глаза на протекающие крыши, щели в окнах и т.д.
· Необоснованно завышенная стоимость услуг.
Расценки УК определяются с учетом сервиса, ею предоставляемого. Тем не менее, штат управляющей компании, состоящий из лиц, не имеющих непосредственного отношения к эксплуатации дома, таких как менеджеры, заместители менеджеров и заместители заместителей менеджеров, собственники оплачивать не должны.
· Отсутствие выбора.
Практически все застройщики ставят жильцов перед фактом, что договор на управление домом должен быть заключен с конкретной компанией. Кроме того, жильцы часто ограничены не только в выборе УК, но и в выборе иных обслуживающих организаций. Так, в одном из жилых комплексов функционирует всего лишь один провайдер, жильцам в этом случае остается только менять УК.
Пользуясь своей «монополией», одна из управляющих компаний вымогала у собственницы квартиры около 50 тысяч рублей. Если пересчитать эти средства пропорционально числу жителей всего микрорайона, то цена злоупотреблениям УК составит свыше миллиарда рублей!
Можно ли избавиться от компании, навязанной застройщиком?
Застройщик может создать управляющую компанию, только имея достаточное количество голосов собственников квартир. Поэтому если вы против, не отдавайте свой голос за предлагаемую УК. В случае, когда управляющая компания выбрана посредством конкурса, где кроме нее не было заявлено других компаний, жильцы могут выбрать иной способ управления домом. Главное не забывать, что если в отсутствие УК или ТСЖ не будет также выбрано и непосредственное управление домом, управляющего определят местные власти. Кроме того собственники полномочны переизбрать управляющую компанию: при этом в собрании должны принимать участие жильцы, имеющие свидетельство о государственной регистрации права на квартиру.
Если управляющая компания все-таки принадлежит застройщику, то предостеречь себя от возможных неприятностей стоит ещё на стадии знакомства с компанией. Если какие-либо из предложенных компанией услуг вы считаете лишними, не ставьте подпись в таких договорах. В практике был случай, когда, несмотря на направленный жильцом протокол разногласий к договору, УК отказывалась выдать ключи от квартиры. При подобных обстоятельствах придется обращаться в суд, но если договор будет подписан, компания вправе требовать от вас исполнения соответствующих обязательств.
«Проблема монополизации рынка жилья и управляющих компаний достаточно актуальна. Тем не менее, многие вопросы возникают вследствие пассивности жильцов в управлении домом. Некоторые и вовсе предпочитают заплатить больше, чем связываться с застройщиками. Именно такими ситуациями злоупотребляют недобросовестные УК. Именно поэтому жильцам нужно посоветовать научиться грамотно пользоваться своими правами, а также выбирать застройщиков с хорошей репутацией», - резюмирует адвокат Олег Сухов.
В руках застройщиков последние становятся управляемыми марионетками - мол, никуда не денутся, каковы бы ни были расценки управляющей компании, а платить все равно придется! Есть ли для жильцов выгода от «дочки» застройщика и возможно ли сменить такую управляющую компанию, Novostroy-M рассказал адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
«Когда в товарищах согласье… есть»
Многие специалисты согласятся, что период управления только что построенным многоквартирным домом самый сложный. В этой связи сотрудничество застройщика и управляющей компании может стать тем инструментом, который в кратчайшее время исправит все неполадки, связанные с эксплуатацией дома. Когда застройщик вовлекает управляющую компанию в проект в ранние сроки, гораздо проще быстро и качественно обеспечить жильцов водой, теплом и прочими коммуникациями. Управляющая компания, существующая бок о бок с застройщиком, может оперативно решать вопросы и в дальнейшем, например, в случае обнаружения строительного брака.
«Логично, что чем больше район или поселок, контролируемый одной УК, тем ниже расходы жильцов, так как затраты на содержание штата, обслуживающую технику и прочее распределяются среди большого количества собственников. Так, в некоторых поселках затраты на содержание дома и придомовой территории в 1,5 – 2 раза ниже средних по рынку. В целом, с учетом класса жилья ежемесячные эксплуатационные расходы собственников могут составлять как 2 000 рублей, так и 12 000 рублей, - отмечает адвокат Олег Сухов. - В рассматриваемом примере следует задаться вопросом: почему как раз на качество обслуживания и расценки управляющих компаний поступает наибольшее количество жалоб? Ответ кроется в добросовестности руководства. Часто в тех вопросах, где управляющая компания имеет большие возможности вести деятельность на пользу жильцов и своей репутации, напротив невооруженным глазом видны злоупотребления. Ради выгоды застройщик готов даже на силовой захват! Так, одна из управляющих компаний, выбранных жильцами, насильно было отстранена от управления домом».
Что получают жильцы вместе с квартирой и управляющей компанией?
Основные проблемы, с которыми сталкиваются собственники, сводятся к следующему.
· Навязывание дополнительных услуг управляющей компании.
Как правило, чтобы получить ключи от квартиры, необходимо подписать соглашение на передачу дома конкретной управляющей компании. УК же часто представляет для подписания собственнику целую кипу бумаг – договоры на оформление документов, сопровождение строительных работ и другие соглашения, подлежащие оплате. Распространены прецеденты, когда УК требует внесения авансового платежа за несколько месяцев вперед!
· Невозможность разрешения вопросов, связанных со строительным браком.
Управляющая компания, созданная застройщиком, никогда не признает вину своей головной структуры. Именно поэтому УК часто закрывают глаза на протекающие крыши, щели в окнах и т.д.
· Необоснованно завышенная стоимость услуг.
Расценки УК определяются с учетом сервиса, ею предоставляемого. Тем не менее, штат управляющей компании, состоящий из лиц, не имеющих непосредственного отношения к эксплуатации дома, таких как менеджеры, заместители менеджеров и заместители заместителей менеджеров, собственники оплачивать не должны.
· Отсутствие выбора.
Практически все застройщики ставят жильцов перед фактом, что договор на управление домом должен быть заключен с конкретной компанией. Кроме того, жильцы часто ограничены не только в выборе УК, но и в выборе иных обслуживающих организаций. Так, в одном из жилых комплексов функционирует всего лишь один провайдер, жильцам в этом случае остается только менять УК.
Пользуясь своей «монополией», одна из управляющих компаний вымогала у собственницы квартиры около 50 тысяч рублей. Если пересчитать эти средства пропорционально числу жителей всего микрорайона, то цена злоупотреблениям УК составит свыше миллиарда рублей!
Можно ли избавиться от компании, навязанной застройщиком?
Застройщик может создать управляющую компанию, только имея достаточное количество голосов собственников квартир. Поэтому если вы против, не отдавайте свой голос за предлагаемую УК. В случае, когда управляющая компания выбрана посредством конкурса, где кроме нее не было заявлено других компаний, жильцы могут выбрать иной способ управления домом. Главное не забывать, что если в отсутствие УК или ТСЖ не будет также выбрано и непосредственное управление домом, управляющего определят местные власти. Кроме того собственники полномочны переизбрать управляющую компанию: при этом в собрании должны принимать участие жильцы, имеющие свидетельство о государственной регистрации права на квартиру.
Если управляющая компания все-таки принадлежит застройщику, то предостеречь себя от возможных неприятностей стоит ещё на стадии знакомства с компанией. Если какие-либо из предложенных компанией услуг вы считаете лишними, не ставьте подпись в таких договорах. В практике был случай, когда, несмотря на направленный жильцом протокол разногласий к договору, УК отказывалась выдать ключи от квартиры. При подобных обстоятельствах придется обращаться в суд, но если договор будет подписан, компания вправе требовать от вас исполнения соответствующих обязательств.
«Проблема монополизации рынка жилья и управляющих компаний достаточно актуальна. Тем не менее, многие вопросы возникают вследствие пассивности жильцов в управлении домом. Некоторые и вовсе предпочитают заплатить больше, чем связываться с застройщиками. Именно такими ситуациями злоупотребляют недобросовестные УК. Именно поэтому жильцам нужно посоветовать научиться грамотно пользоваться своими правами, а также выбирать застройщиков с хорошей репутацией», - резюмирует адвокат Олег Сухов.
