Договор с Управляющей Компанией и протокол разногласий

[Valentina]

Вопрос 2-й.
По поводу того, что УК и Застройщик договорились о цене 15 руб. за кв.м. в то время как мы должны платить 50,74 руб.
Вот, что они пишут.

[marina81]

я правильно понимаю, что с января. когда начали выдавать ключи, и когда мы начали платить в УК, Застройщик платил на так же условиях как и жители?!
Вопрос в том, почему он до начала заселения платил меньше?
Поясните, мне, пожалуйста, на что тут обратить внимание нужно?

[Valentina]

А вот их Допник, в котором они договариваются, что полномочия по управлению вступают в силу с 21.01.2016 и цена за метр устанавливается 15 руб. в связи с отсутствием необходимости оказания услуг всяких разных, как будто нам эти услуги нужны на первых порах, когда все делают ремонты.
Хотя есть пункт в Договоре
3.8. Неиспользование Собственником принадлежащего ему помещения не является основанием невнесения платы за помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан и организаций внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг рассчитывается исходя из показаний приборов учета, а в случае отсутствия приборов учета, по нормативам потребления в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
Но этот пункт судя по всему к Застройщику не относится.

[Valentina]

Это значит, что УК просто нечего ответить по этому поводу, факт нарушения на лицо. И они придумали Доп. Соглашение от 26.01.2016, которого и в помине не было. Вполне вероятно, что они и состряпали такой допник от греха подальше задним числом, в этом случае нужно требовать платежки заверенные банком за прошлый период как подтверждение того, что Застройщик платил по 50,74 руб. за кв.м. и по 1500,00 руб. за паркинг наравне с дольщиками с 26.01.2016 г. И пусть предоставляют сам этот допник от 26.01.2016 подписанный.
А судя из Доп.Соглашения №1 от 21.10.2015 Застройщик приступит к оплате в полном объеме т.е. по 50,74 руб за кв.м. и по 1500,00 руб. через 12 мес. с даты ввода в эксплуатацию т.е. с 23.10.2016 г.
Вот так!

[Valentina]

А про НДС тоже все очень интересно они написали, только далеко от истины.

[Георгий]

С какой стати для получения Технического паспорта мы должны обращаться в данные организации, когда УК должны предоставить нам Техпаспорта при подписании Акта приемки-передачи помещения. А Застройщик обязан передать технические паспорта в УК. Самое интересное, что Застройщик вообще не делал обмеры для технической паспортизации.

Спасибо прочитал постановление 59ПП-- Вы полностью правы (то есть все мы купившие квартиры имеем полное право требовать технические паспорта от УК) а УК обязана передавать данные паспорта при приемки квартиры. а УПРАВА обязана осуществлять контроль в данном вопросе.
при чем в нашем случае это и план квартиры проектный и план квартиры фактический

ПЛАН КВАРТИРЫ И ЛЕСТНИЧНО-ЛИФТОВОГО УЗЛА
(Проектная организация _________________)
+----------------------------------------------------------------+
¦Для квартир, выполняемых по "усеченной схеме": ¦
¦- без внутренних стен и перегородок или с внутренними стенами и ¦
¦перегородками; ¦
¦- без дверей и отделки. ¦
¦На плане указываются: ¦
¦- планировочное решение в полном соответствии с утвержденной ¦
¦проектной документацией; ¦
¦- наименование помещений квартиры и лестнично-лифтового узла; ¦
¦- место расположения вентблоков, коммуникационных шахт с ¦
¦воздуховодами и вертикальными коммуникациями и их позиционное ¦
¦обозначение; ¦
¦- санитарно-технические приборы в санузлах; ¦
¦- отопительные приборы, подающие и обратные трубопроводы (для ¦
¦горизонтальных систем отопления); ¦
¦- все двери, включая раздвижные перегородки; ¦
¦- позиционные обозначения стояковой прокладки коммуникаций, шахт¦
¦дымоудаления и др. в межквартирном коридоре и ЛЛУ; ¦
¦- пути эвакуации при пожаре

будет доп. аргумент при суде спасибо

[marina81]

С какой стати для получения Технического паспорта мы должны обращаться в данные организации, когда УК должны предоставить нам Техпаспорта при подписании Акта приемки-передачи помещения. А Застройщик обязан передать технические паспорта в УК. Самое интересное, что Застройщик вообще не делал обмеры для технической паспортизации.

Так тогда УК просто нечего нам давать при всем желании
Тут нужно думать, как выстроить Застройщика в-первую очередь
а УК в данном случае просто пешка

[marina81]

А про НДС тоже все очень интересно они написали, только далеко от истины.

Валентина, Вы пишите загадками! Объясните простым смертным про этот чертов НДС. Вы хотите сказать что УК не платит НДС, можно это как то проверить? Или что у нас тариф должен быть меньше на 18%?

[Valentina]

Вот, что пишет по поводу НДС УК:

[multiplex389]

Ну отчетность они должны будут опубликовать в конце года, оттуда и будет видно, привлекают они подрядчиков или нет. Сколько я УК прошел, никто не хочет раскрывать договора.

Территория то пока небольшая, может и действительно не привлекают. Но как вариант можно попросить у них лицензию на ЧОП который нас охраняет охраняет. Оттуда и будет видно их это ЧОП или иное юр лицо. Но с другой стороны это может быть просто их бригада в одинаковых рубашечках и тогда запрос ничего не покажет, но оставит осадочек, что может показать, что нас охраняет простое мужичье, а там уже сравнивать стоимость разных чопов с их услугами охраны, заложенными тариф.

[Yana25]

В соответствии с п. 22 Постановления Правительства Москвы от 31.01.2006 N 59-ПП (ред. от 08.09.2015) "О порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве" УК обязано:
- от застройщика получить технические паспорта квартир Многофункционального комплекса.
- выдавать при заселении технические паспорта квартир собственникам квартир.
-вести журнал учета технических паспортов.
На основании вышеизложенного, мы можем требовать от УК, чтобы УК обратилось к застройщику в суд с требованием о предоставлении технических паспортов.

[Valentina]

А смысл такой, как я понимаю: УК предоставляет услуги по содержанию и текущему ремонту через организации или ИП, с которыми заключает подрядные договора. Дабы избежать двойного налогообложения, то для нас, как для конечных потребителей, УК не должна выставлять НДС на сумму проводимых работ, так как он уже включен в стоимость этих услуг. Если же УК предоставляет работы (услуги) по содержанию и текущему ремонту своими силами (штатными сотрудниками), то в этом случае УК должна включить НДС в стоимость работ.
В своем ответе на коллективный запрос УК написала, что организации, являющиеся поставщиками работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества, и имеющие договорные отношения с УК, не относятся к категории организаций, указанных в п. 30 ст. 149 НК РФ и являются налогоплательщиками на добавленную стоимость. НЕ ПОНЯТНО!!!
Должно быть наоборот, если эти организации являются плательщиками НДС, значит на сумму оказываемых этими организациями услуг УК не должна включать НДС.
Как-то так.

[Yana25]

Предлагаю написать следующее коллективное письмо УК по техническим паспортам.


___________
23 ноября 2015 года ООО «Фили-Девелопмент» Комитетом государственного строительного надзора города Москвы выдано разрешение № 77-208000-006878-2015 на ввод Здания в эксплуатацию.
Из правовых актов (Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", Закон г. Москвы от 03.11.2004 N 66 "О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве", Закон г. Москвы от 27.01.2010 N 2 "Основы жилищной политики города Москвы", Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 30.03.2005 N 105 "Об утверждении Методики проведения паспортизации жилых помещений (квартир) при новом строительстве в городе Москве", Постановление Правительства Москвы от 31.01.2006 N 59-ПП "О порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве», Распоряжение Правительства Москвы от 24.08.2006 N 1668-РП "О Регламенте взаимодействия участников процесса технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве" и др.) следует, что застройщик обязан был получить технические паспорта на квартиры Многофункционального комплекса 1-я очередь, расположенного по адресу г. Москва, ЗАО, район Филевский парк, Береговой проезд, вл. 5 (Далеее – Многофункциональный комплекс). Указанные паспорта должны были быть безвозмездно переданы УК – ООО «Матрони-РУК».

В соответствии с п. 22 Постановления Правительства Москвы от 31.01.2006 N 59-ПП (ред. от 08.09.2015) "О порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве" вы обязаны:
- от застройщика получить технические паспорта квартир Многофункционального комплекса.
- выдавать при заселении технические паспорта квартир собственникам квартир.
-вести журнал учета технических паспортов.
Руководствуясь вышеизложенным, просим Вас в течение пяти рабочих, с момента получения указанного письма, потребовать от застройщика технические паспорта квартир, расположенных в многофункциональном комплексе (1-я очередь) по адресу г. Москва, ЗАО, район Филевский парк, береговой проезд, вл. 5. Если же технические паспорта не будут Вам предоставлены в течение недели, просим Вас обратится в суд с требованием об их предоставлении.

[Valentina]

Полностью поддерживаем! Предоставление Техпаспортов полностью лежит на Застройщике через УК.
А рекомендации УК по поводу обращения собственников в ГУП «Центр паспортизации помещений» и ГУП «МНИИТЭП» к положительным результатам не приведут, так как технический учет и техническая инвентаризация МФК «Фили Град» данными организациями не проводилась, в связи с чем у них отсутствуют данные для выдачи технических паспортов.

[Yana25]

Как бы теперь быстрее организовать передачу этого письма, инициативная группа может поможете?
Нормально так застройщик сэкономил на технических паспортах и на денежных средствах за виртуальную площадь под предполагаемыми стенами.

[Valentina]

А что Вы имеете в виду под виртуальной площадью под предполагаемыми стенами? Санузлы или еще какие-то стены есть, про которые мы не знаем?

[Rada]

Yana25, помочь с подписанием и передачей в УК сможем без проблем.
Только по мне так странно просить УК истребовать у застройщика в судебном порядке тех паспорта.
Ведь понятно же, что техпаспортов нет, а УК не пойдет судиться с застройщиком.
Я могу ошибаться, но наверное нужно просто требовать предоставление техпаспортов, а когда их не дадут, уже самим идти судиться с УК и застройщиком.

[Yana25]

Yana25, помочь с подписанием и передачей в УК сможем без проблем.
Только по мне так странно просить УК истребовать у застройщика в судебном порядке тех паспорта.
Ведь понятно же, что техпаспортов нет, а УК не пойдет судиться с застройщиком.
Я могу ошибаться, но наверное нужно просто требовать предоставление техпаспортов, а когда их не дадут, уже самим идти судиться с УК и застройщиком.

УК должно представлять наши интересы...Если пойдем сами к застройщику, то суд может сказать, что мы ненадлежащий истец, так как по правовым актам УК должно получить эти паспорта. Конечно, как вариант, можно попробовать пойти самим с одним требованием к обоим.

[Yana25]

А что Вы имеете в виду под виртуальной площадью под предполагаемыми стенами? Санузлы или еще какие-то стены есть, про которые мы не знаем?

Я о площади, которую нам застройщик продает под предполагаемыми стенами -перегородками в квартирах.

[marina81]

Мне мой бухгалтер прислал:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО
от 6 февраля 2013 г. N ЕД-19-3/11

Федеральная налоговая служба в связи с письмом по вопросу налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) операций по реализации коммунальных услуг населению в части вопросов, относящихся к компетенции ФНС России, сообщает следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.
Перечень операций, не подлежащих налогообложению НДС, предусмотрен ст. 149 Кодекса.
Так, на основании пп. 29 п. 3 ст. 149 Кодекса не подлежат налогообложению НДС операции по реализации коммунальных услуг, предоставляемых гражданам управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами (далее - управляющая организация). Данные операции не облагаются НДС при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций (далее - организации коммунального комплекса).
Учитывая изложенное, освобождение от налогообложения НДС операций по реализации коммунальных услуг распространяется только на управляющие организации, которые в установленном порядке предоставляют коммунальные услуги гражданам.
При этом освобождение от налогообложения НДС коммунальных услуг, реализуемых организациями коммунального комплекса, ст. 149 Кодекса не предусмотрено.
Пунктом 1 ст. 168 Кодекса установлено, что при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму налога.
Учитывая изложенное, реализация коммунальных услуг организациями коммунального комплекса управляющей организации производится по тарифам, увеличенным на соответствующую сумму НДС. При дальнейшей реализации управляющей организацией коммунальных услуг гражданам (населению) исчисление НДС на основании пп. 29 п. 3 ст. 149 Кодекса не производится. При этом согласно п. 2 ст. 170 Кодекса суммы НДС, предъявленные организациями коммунального комплекса управляющей организации при реализации ими коммунальных услуг, учитываются у управляющей организации в стоимости приобретенных коммунальных услуг. Следовательно, граждане оплачивают коммунальные услуги, предоставленные им управляющей организацией, по стоимости, учитывающей сумму НДС.
В том случае если граждане (население) приобретают коммунальные услуги непосредственно у организаций коммунального комплекса, то согласно п. 6 ст. 168 Кодекса при реализации товаров (работ, услуг) населению по розничным ценам (тарифам) соответствующая сумма НДС включается в указанные цены (тарифы).
Например, тариф для организаций - 100 руб. без НДС, а для населения 118 руб., в том числе НДС 18 руб.
Если организация коммунального комплекса реализует коммунальную услугу управляющей организации, то управляющей организации предъявляются тариф и сумма НДС, исчисленная с этого тарифа (то есть 100 руб. и 18 руб.), которая учитывается у управляющей организации в стоимости таких коммунальных услуг. Дальнейшая реализация этих услуг населению производится за 118 руб. без НДС.
В том случае если организация коммунального комплекса реализует коммунальную услугу непосредственно населению, то к оплате населению предъявляется тариф, увеличенный на сумму НДС, то есть 118 руб.
Таким образом, при реализации организацией коммунального комплекса коммунальных услуг управляющей организации или непосредственно гражданам (населению) стоимость этих услуг с учетом НДС будет одинакова, а порядок предъявления этим покупателям суммы НДС для оплаты - различен, то есть управляющей организации предъявляются тариф и сумма НДС, исчисленная с этого тарифа, а непосредственно населению - тариф, увеличенный на сумму налога. В связи с чем у управляющей организации (исполнителя коммунальных услуг) убытка от предоставления населению коммунальных услуг не возникает.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 72 (далее - Постановление Пленума ВАС РФ).
В п. п. 2 - 4 Постановления Пленума ВАС РФ указано на то, что судам при рассмотрении споров, связанных с расчетами по договорам продажи коммунальных ресурсов, необходимо исследовать вопрос о том, учитывалась ли сумма НДС регулирующим органом при определении размера утверждаемой им регулируемой цены (тарифа).
Если судом будет установлено, что при утверждении тарифа его размер определялся регулирующим органом без включения в него суммы НДС, то предъявление ресурсоснабжающей организацией к оплате покупателю (исполнителю коммунальных услуг) дополнительно к регулируемой цене (тарифу) соответствующей суммы НДС является правомерным.
Если из обстоятельств дела следует, что при утверждении размера тарифа регулирующим органом в него была включена сумма НДС, то у ресурсоснабжающей организации отсутствуют основания для предъявления к оплате покупателю (исполнителю коммунальных услуг) суммы НДС сверх утвержденного тарифа.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.В.ЕГОРОВ
06.02.2013