Площадь квартир/апартаментов

[Vovkhaaa]

Господа, так хоть кто-нибудь размерял самостоятельно/сторонней организацией свою квартиру/апарт? Были ли не соответствия?

[Денис_N]

Да, я замерял, к обмерам застройщика претензий нет, совпало с замерами сторонней организации

[Джей]

Господа, так хоть кто-нибудь размерял самостоятельно/сторонней организацией свою квартиру/апарт? Были ли не соответствия?

Площадь моей квартиры по данным застройщика на 2 кв. м больше фактической (которая получается по моим замерам).

[nlesky]

Я бы объединился с коллегами и нанял фирму по приёмке и сопровождению...уж больно высоки ставки в игре

[Лекс]

Я так думаю, что после установки внутриквартирных стен согласно утверждённого проекта застройщика мы получим площадь аппартаментов согласно ДДУ...
Так что застройщик и на стенах сэкономил и заодно на лишний бабос нас нагнул...

[Лекс]

Конечно согласно ДДУ мы покупали аппарт и отсутствие стен, но... никто не сказал, что мы должны заплатить потом за площадь под стенами...
Надо проконсультироваться. Может я ошибаюсь? Поправьте, плиз...

[Лекс]

Посчитал площадь под стенами согласно поэтажки проекта... 2.117м!!!!
Загрустил... Нужен юрист

[Sergey_F]

Конечно согласно ДДУ мы покупали аппарт и отсутствие стен, но... никто не сказал, что мы должны заплатить потом за площадь под стенами...
Надо проконсультироваться. Может я ошибаюсь? Поправьте, плиз...

согласно ДДУ площадь была указана без стен, поэтому в этом плане всё честно

[Ser]

Конечно согласно ДДУ мы покупали аппарт и отсутствие стен, но... никто не сказал, что мы должны заплатить потом за площадь под стенами...
Надо проконсультироваться. Может я ошибаюсь? Поправьте, плиз...

согласно ДДУ площадь была указана без стен, поэтому в этом плане всё честно

На плане размещения помещения на этаже (Приложение №1 к ДДУ) нарисованы стены санузла, можно ли как то с этим планом обосновать вычитание площади этих стен из оплаты?
* по сути это единственная планировка в ДДУ

[Sergio]

Господа, так хоть кто-нибудь размерял самостоятельно/сторонней организацией свою квартиру/апарт? Были ли не соответствия?

Да, несоответствие порядка 1 метра.

[Sergio]

Последовательность ваших действий, если вы не согласны с замерами БТИ:

1. В любом случае принимаете квартиру (если других недостатков не обнаружено).
2. Доплачиваете либо получаете возврат денег в соответствии с вашим договором с застройщиком и результатами обмера БТИ.
3. Ожидаете получения свидетельства о праве собственности.
4. Берете свидетельство, идете в БТИ и пишите заявление о несогласии с замерами.
5. Оплачиваете выезд специалиста БТИ для проведения повторных замеров.
6. Проводите вместе с ним повторные замеры в вашем присутствии и позже получаете официальный документ в БТИ.
7. Если новые замеры не совпали со старыми, пишите заявление на изменение в паспорте помещения, получаете новый паспорт помещения и обращаетесь к Застройщику для возврата средств или доплаты.
8. Если новые замеры совпали со старыми, но вы все так же уверены в их ошибочности – обращаетесь в суд с иском о признании замеров недействительными, ответчиком по иску будет выступать БТИ.
9. По решению суда будет назначена повторная экспертиза в другой компании, имеющей лицензию на производство подобных работ.
Суд может назначить экспертизу, у того же БТИ или у другой организации, имеющей полномочия проводить обмеры помещений.
Если новые замеры не совпали со старыми (т.е. БТИ допустило ошибку при обмерах) – см.п 7. БТИ будет обязяно внести изменения в технический паспорт, с которым вы пойдете получать возврат или делать доплату к Застройщику.
Если новые замеры совпали со старыми – видимо, все-таки, они изначально были сделаны верно, в иске суд вам откажет.

Описанный алгоритм, наиболее полно отвечает интересам застройщика: застройщик передает помещение, собственник производит оплату за дополнительные метры, а потом собственник бегает по БТИ, судам и доказывает всем, что он напрасно произвел дополнительную оплату. Не проще ли вопрос обоснования дополнительной оплаты возложить на застройщика?

Некоторые сложности по описанному Вами алгоритму:
- На текущий момент обмеры БТИ по нашему комплексу не проведены. Во всяком случае у меня такая информация отсутствует. Есть лишь технический план, подготовленный по заказу застройщика неизвестным мне кадастровым инженером? Почему я должен безоговорочно доверять этому специалисту?
И как будет в дальнейшем решаться вопрос по инвентаризации дома, которая обязательна в силу закона и для последующей инвентаризации квартир?
- Обращение в БТИ после регистрации права собственности предполагает, что весь период регистрации права собственности (а это 4-6 месяцев) в принятой квартире не нужно будет делать ремонт, т/к установка дополнительных стен, их штукатурка и т. д. в свою очередь изменять площадь помещений. При этом иное значение БТИ по площади в случае установки стен не будет означать, что первоначальные изменения кадастрового инженера не точны (т/к они могут быть связаны с установкой стен). Таким образом, указанный алгоритм предполагает, что необходимо принять квартиру, оплатить дополнительную плату, получить свидетельство о собственности, заказать новые обмеры в БТИ, подать в суд, дождаться новой судебной экспертизы…… - и весь это период, желательно, в квартире ничего не делать – это, возможно, но весьма не просто.
- Нельзя провести инвентарный учет квартиры, если не проведена инвентаризация всего дома, которая может быть проведена только по заявлению застройщика (могу предположить, что такое заявление может быть подано на основании решения собранием собственников большинством голосов?).

Предлагаю рассмотреть иной алгоритм действий:
1. Не принимать квартиру в связи с тем, что квартира не отвечает параметрам указанным в договоре (имеется расхождение по площади между данными застройщика и данными собственника, что с позиции собственника может означать, что по квартире не проведены необходимые действия по техническим обмерам и учету).
-При этом стоит отметить, что провести инвентаризацию дома в БТИ и провести надлежащие обмеры дома с привлечением кадастрового инженера для регистрации в кадастровой палате – это обязательство застройщика. У застройщика с кадастровым инженером договор и если по данному договору кадастровый инженер вольно или невольно отразил неверную площадь, думаю, что это должно быть головной болью застройщика, т.к. при этом собственник может предъявить застройщику претензию, что он-застройщик ненадлежащим образом выполнил действия, которые должны предшествовать передаче мне квартиры.
-Весь период, пока не принимается квартира, не нужно платить коммунальные платежи.
- Есть минус – нельзя делать ремонт (однако, по варианту оспаривания после получения собственности, как мы выяснили выше, ремонт также нежелательно делать).
2. Провести обмеры с привлечением другого кадастрового инженера или БТИ.
3. Направить застройщику претензию с требованием устранить нарушения, связанные с ошибками кадастрового инженера, с указанием что такая квартира не может быть принята и напомнить застройщику, что квартира в надлежащем качестве должна быть передана им в четко определенный договором срок (который, кстати, наступает очень скоро).
4. Если застройщик не откликнется на претензию, проработать вопрос о подаче иска к застройщику о понуждению его передать квартиру надлежащего качества и оплате штрафных санкций за просрочку передачи квартиры.

Джей, у Вас пока самое конкретное описание ситуации и предложение плана действий. Давайте объединимся. Разделим затраты на юридическое сопровождение. Уверен, многие соседи присоединятся. Ваш юрист специализируется на приемке новостроек или это юрист широкого профиля?
И еще уточняющий вопрос - указанный алгоритм относится только к квартирам или к апартаментам тоже?

[Джей]

Джей, у Вас пока самое конкретное описание ситуации и предложение плана действий. Давайте объединимся. Разделим затраты на юридическое сопровождение. Уверен, многие соседи присоединятся. Ваш юрист специализируется на приемке новостроек или это юрист широкого профиля?
И еще уточняющий вопрос - указанный алгоритм относится только к квартирам или к апартаментам тоже?

Serdgio, я только «за» объединить усилия. При этом:
- снизятся затраты на привлеченных специалистов,
- можно распределить между собой задачи,
- застройщику сложнее «не услышать» группу людей.

Мой юрист специализируется на недвижимости, в том числе регистрации объектов недвижимости в БТИ, Росреестре, а также на судах, связанных с недвижимостью.
Думаю, что он вполне подойдет для этого вопроса.
Уточню у него какие услуги он может нам предложить по данному вопросу. По результатам отпишусь.

В части алгоритма действий – мне он окончательно не ясен.
Есть общее понимание (без четкого алгоритма), что необходимо «предоставить возможность» застройщику доказывать, что он все сделал надлежащим образом.
При этом не стоит принимать квартиру, необходимо фиксировать ее ненадлежащее качество и требовать от застройщика проведения перерасчетов площадей. Не вижу разницы между квартирой и апартаментом в порядке приема помещений собственником. Этот порядок частично определен законами, частично - условиями заключенных договоров, но, как я полагаю, он един и для квартир и для апартаментов.

Сложность ситуации в том, что застройщик ничего формально не нарушает. Он предлагает нам следовать определенному порядку действий, который был им давно еще на момент заключения с нами договоров, разработан. И результатом реализации этого порядка является ситуация, когда застройщик ни в чем не виноват, застройщик получил доп оплату, а собственник вынужден бегать и что-то доказывать пост-фактум.

[Sergio]

Джей, я не специалист, но мне кажется алгоритм примерно такой:
- приглашаем специализированную контору по обмерам.
- результаты ее обмера прикрепляем к заявлению на имя ген. директора застройщика ООО "Фили-Девелопмент" с просьбой изменить данные в тех. отчете или просто сократить размер доплаты.
То есть решить вопрос во внесудебном порядке.
- если реакции не последует, обращаться с результатами измерений в суд.
Юрист потребуется для подготовки грамотного заявления на имя застройщика и для представления интересов в суде.
Сколько он берет за свои услуги, спросишь?

[Джей]

Sergio, проконсультировался со специалистами.
Излагаю свою позицию. Прошу прощения за большой объем, но без предварительного описания будет не понятно, с чем связаны мои предложения по тактике действий.

Сначала опишу факты, из которых исхожу и которые считаю для себя установленными. Факты подчеркнул.

На данный момент Застройщик по вопросу дополнительных платежей не беспредельничает, он ведет себя немного недобросовестно и выжидает, что из этого получится. Т.е. позиция застройщика недобросовестно-выжидательная.
Такая, можно сказать, классическая схема оказания услуг на нашем рынке: компания, оказывающая услуги, выступает с выгодной для себя но несправедливой позицией, при этом если в 70% случаев несправедливую позицию оспорят клиенты, то останется 30% других клиентов… а это уже выгодно.

Недобросовестность застройщика проявляется в следующем:
- Застройщик прекрасно знает, что кадастровый инженер допустил неточности.
Ответ на вопрос почему кадастровый инженер, с которым у застройщика договор, допустил неточности и почему все неточности связаны с увеличением площади, на мой взгляд, очевиден.
Застройщик собирается «отжать» у большинства собственников плату за дополнительные метры. У кого то это будет 5 тыс рублей, у кого-то 500 тысяч рублей.
Если бы это было не так, то Застройщик предпринял действия для прояснения ситуации. Например, по каждом спорному случаю старался разобраться, выделил бы своего представителя, который за 5-7 минут в присутствии собственника с лазерной дальномером определил бы свою дальнейшую добросовестную тактику: подтвердил бы для спорящего собственника все размеры по плану кадастрового инженера, при этом собственник с благодарностью признает наличие лишних метров, либо застройщик подтверждает отсутствие дополнительных метров и не требует доплаты (я думаю, никто из собственников не будет требовать при этом вносить изменения в технические документы).
Вместо этого представители УК, представители застройщика, представители компаний, продающих площади произносят одну фразу: «вызывайте собственного замерщика, обращайтесь после регистрации права собственности в суд» - такое редкостное единомыслие. Не понятно, зачем вызывать другого замерщика? Я сам в состоянии поделить квартиру на несколько секторов, посчитать по ним площадь и вычесть площадь коробов, пилонов и т.д.
Складывается ощущение, что застройщику выгодно, чтобы собственник принял квартиру, а уже потом бегал за застройщиком и пытался что то доказать.

-Застройщик не проводил техническую инвентаризацию дома в БТИ, хотя обязан это сделать по закону. В связи с этим мы обречены в дальнейшем бегать и вносить изменения по будущим несоответствиям между обмерами, которые сделает БТИ и неверными текущими данными кадастрового инженера.

Застройщик данную стратегию давно детально продумал, а сейчас только реализует. В подтверждение тому, в более ранних договорах было указано, что доплата проводиться на основании данных органов проводящих кадастровый и инвентаризационный учет (гос. учреждения); в более поздних версиях договоров появилось, что доплата производится на основании данных лиц, оказывающих услуги при проведении кадастрового и инвентаризационного учета.

Я исхожу из того, что эти факты достоверные.

Теперь по возможной тактике.
Возможны три варианта действий. Два основных и один компромиссный.
Основные:
1. Понять застройщика и простить. Кто без греха? Наверняка, ответственных представителей застройщика совесть сильно мучает. Это самая легкая и правильная с морально-этической точки зрения позиция
2. Квартиру не принимать. Требовать от застройщика, чтобы именно он доказал, что квартира качественная и отвечает всем параметрам, что замеры, которые произвели Вы самостоятельно или с привлечением специализированной организации неверные. На мой взгляд, это возможно, так как договор участия в долевом строительстве регулируются в том числе законом о защите прав потребителей, по которому исполнитель и должен доказывать качество своих услуг и отвечает за некачественное выполнение повышенными штрафными санкциями. Данный вариант для тех, кто любит поспорить, уверен, что его обмеры правильные и при этом не спешит делать ремонт, не спешит оплачивать коммунальные услуги и налог на недвижимость. При этом по договору мы вправе делать ремонт только получения свидетельства о собственности, т.е не раньше чем через несколько месяцев -есть время для обсуждения сложившейся ситуации с застройщиком
Здесь возможны два подварианта:
- Неактивный. Когда застройщику направляется претензия и уведомление, что квартира с такими обмерами приниматься не будет. Потом ждут активных действий застройщика и действуют по обстановке. Либо застройщик сам подаст в суд либо совершит действия, которые надо будет оспаривать. В результате чего застройщик в судебном порядке будет доказывать верность размеров на которые ссылался.
- Активный. Застройщику направляется претензия с требованием передать квартиру в надлежащем качестве. После чего подается иск в суд о понуждении застройщика передать квартиру и оплатить штрафные санкции.
На мой взгляд, Sergio, не имеют значения обмеры сторонней организации. Т.к застройщик может с таким же успехом не учитывать обмеры сторонней организации, как он не учитывает обмеры самого собственника. Имеет значение уверенность собственника, что он намерил все правильно. Потому что, если собственник намерил неправильно, то конфликтная ситуация с застройщиком будет иметь для него неприятные последствия.

3. Промежуточный вариант для тех кто спорит любит, но сомневается в собственных силах (либо торопится начать ремонт). Данный вариант рекомендуют представители застройщика.
Квартира принимается, в акте указывается, что собственник не согласен с обмерами; потом проводится ремонт, после этого собственник попытаться доказать, что первоначальная площадь, указанная кадастровым инженером не верна, так как не соответствует расчетной величине - текущая площадь за вычетом площади возведенных стен и нанесенной штукатурки. На мой взгляд, доказать это крайне сложно, например, штукатурка может быть 0,5 см, а может быть 4 см……..и как это потом достоверно проверить?
Т.е. отдать застройщику деньги и пытаться догнать застройщика, догнать и сделать ему стыдно за него самого и за того кадастрового инженера, о деятельности которого застройщик больше всех не знал. В случае успеха, с застройщика можно будет получить по суду сумму переплаты плюс проценты за неправомерное пользование суммой переплаты.

Для себя я определяюсь между вариантом 1 и 2, вариант 3 промежуточный не рассматриваю.

В части вопроса по юридической помощи.
Необходимо определиться для себя с вариантом действий. Юридическая помощь необходима, если выбираете варианты 2 и 3, при этом будет необходимо скоординировать свои действия с юристом. Главное сейчас- правильно измерить площадь квартиры, как вариант пригласить специалистов, и официально зафиксировать свое несогласие с обмерами застройщика, направить тебование устранить несоответствие. После этого можно расслабиться и посмотреть за реакцией застройщика.

Координаты своего юриста отправил в личку.

[andy home]

Джей, вот ни капельки не вставая ни на чью сторону, ИМХО, вы правы во всем, кроме одного - главного
- с какого перепуга вам застройщик что-то должен доказывать?

Вместо этого представители УК, представители застройщика, представители компаний, продающих площади произносят одну фразу: «вызывайте собственного замерщика, обращайтесь после регистрации права собственности в суд» - такое редкостное единомыслие.

Они правы. Ну, правда - правы. Не обижайтесь.

Не понятно, зачем вызывать другого замерщика? Я сам в состоянии поделить квартиру на несколько секторов, посчитать по ним площадь и вычесть площадь коробов, пилонов и т.д.
..... Требовать от застройщика, чтобы именно он доказал, что квартира качественная и отвечает всем параметрам, что замеры, которые произвели Вы самостоятельно или с привлечением специализированной организации неверные.

Вы не специалист по замерам, поэтому вы легко можете ошибаться. Но для простого примера - посмотрите площади апартов вашего стояка этажом выше/ниже. Они резко отличаются от вашей площади? Если да, то, вероятность ошибки замеров именно в вашем апарте велика. Именно это - уже какой-то начальный аргумент в пользу ваших замеров и ошибки кадастрового специалиста.
Если нет, то скорее всего ошибаетесь вы. И если вы все же уверены в своей правоте - что весь стояк ваш замерен неверно, то начинать надо с главного - действительно, приглашать замерщика. И уже от его результата пытаться решить вопрос. Причем, уже всем стояком. Вот, где вам нужно искать единомышленников.

[Sergio]

Джей, спасибо!
Контакты юриста получил, наберу ему после праздников.
Замеры, проведенные самостоятельно, суд может не принять как аргумент. Замеры, проведенные с привлечением специализированной компании, суд примет. И для застройщика ои тоже станут аргументом.
Ну и, как сказал, andy home, человек может ошибиться при замерах. Особенно при замерах лоджии, т.к. мерить ли от остекления или от балок? На какой высоте проводятся обмеры и пр. - это все нюансы, которые знает специализирующаяся на них контора. Вопрос - какой сертификат должна иметь эта контора? Кем выданный? Мы планируем обратиться в БТИ 24 февраля и спросить об этом.

[vorrrona]

Вставлю свои 5 копеек)
Исходя из достаточно большого опыта замеров различных помещений и сопоставления этих данных с ранее замеренным/запроектированным, могу сказать что НИКОГДА 100% совпадения не будет. Отправьте одного и тогоже человека на замеры в помещение 2 раза и он намеряет разные цифры. Да погрешность будет не велика, но она всегда будет. +- несколько сотых метра будут плясать.
Так что если вы будете пытаться "поймать" застройщика на этих копейках - дело неблагодарное и не стоит всех этих трудозотрат.
Как уже писали ранее - если у вас например "пропал" стояк в обмерах или балкон - то скорее всего эта проблема всего вашего стояка - сверьте цифры соседей сверху/снизу, а если все сводится к десятым/сотым метра, то разводить эту канитель не стоит имхо.

[Джей]

Джей, вот ни капельки не вставая ни на чью сторону, ИМХО, вы правы во всем, кроме одного - главного
- с какого перепуга вам застройщик что-то должен доказывать?

Вместо этого представители УК, представители застройщика, представители компаний, продающих площади произносят одну фразу: «вызывайте собственного замерщика, обращайтесь после регистрации права собственности в суд» - такое редкостное единомыслие.

Они правы. Ну, правда - правы. Не обижайтесь.

Не понятно, зачем вызывать другого замерщика? Я сам в состоянии поделить квартиру на несколько секторов, посчитать по ним площадь и вычесть площадь коробов, пилонов и т.д.
..... Требовать от застройщика, чтобы именно он доказал, что квартира качественная и отвечает всем параметрам, что замеры, которые произвели Вы самостоятельно или с привлечением специализированной организации неверные.

Вы не специалист по замерам, поэтому вы легко можете ошибаться. Но для простого примера - посмотрите площади апартов вашего стояка этажом выше/ниже. Они резко отличаются от вашей площади? Если да, то, вероятность ошибки
замеров именно в вашем апарте велика. Именно это - уже какой-то начальный аргумент в пользу ваших замеров и ошибки кадастрового специалиста.
Если нет, то скорее всего ошибаетесь вы. И если вы все же уверены в своей правоте - что весь стояк ваш замерен неверно, то начинать надо с главного - действительно, приглашать замерщика. И уже от его результата пытаться решить вопрос. Причем, уже всем стояком. Вот, где вам нужно искать единомышленников.

Andу home,
Договор долевого участия в строительстве, регулируется в том числе законом о долевом участии и защите прав потребителей. Указанные законы очень удобны для граждан, т.к в по ним именно лицо, оказывающее услуги должно доказывать, что услуги оказано хорошо. Кроме того, застройщик заинтересован как можно рабе передать нам квартиру тому что ему это не выгодно.

Andy home, на хорошую дискуссию не обижаюсь, в большинстве случаев это мне удовольствие доставляет .
Но обращаю внимание, что данный вариант я отразил как один из возможных. Какой вариант выбрать - дело вкуса.

В части обмеров специализированной организации для себя также не исключаю, что буду их приглашать. Однако я наивно полагаю, что сложно ошибиться с лазерным дальномером с погрешностью мм, производя замеры на уровне 1,20 м по четким прямоугольным секторам. На данном этапе важно понимать, что кадастровый инженер ошибся, ошибся на величину, ради которой Вы готовы ввязываться в спор и направить претензию застройщику. Если застройщик захочет пойти на встречу - он пойдет на встречу и на основании Ваших замеров. Если захочет решить через суд, то суд, скорее всего, будет назначить свою экспертизу.

По стоякам, думаю, могут быть различия по площади. Т/к площадь стояков на нижних этажах должна отличаться от площади на верхних этажах. Может с этим и связана ошибка в замерах кадастрового инженера: замерит одну квартиру и спроецировал на весь стояк?

[Джей]

Джей, спасибо!
Контакты юриста получил, наберу ему после праздников.
Замеры, проведенные самостоятельно, суд может не принять как аргумент. Замеры, проведенные с привлечением специализированной компании, суд примет. И для застройщика ои тоже станут аргументом.
Ну и, как сказал, andy home, человек может ошибиться при замерах. Особенно при замерах лоджии, т.к. мерить ли от остекления или от балок? На какой высоте проводятся обмеры и пр. - это все нюансы, которые знает специализирующаяся на них контора. Вопрос - какой сертификат должна иметь эта контора? Кем выданный? Мы планируем обратиться в БТИ 24 февраля и спросить об этом.

Sergio,
В суде будет рассматриваться спор:с одной стороны позиция сертифитированного кадастрового инженера от застройщика против вашего сертифитированного специалиста. Какое решение примет суд? Суд назначит своего эксперта.
Чтобы зайти в суд приглашать специализированную организацию не обязательно. Ее стоит приглашать, чтобы подтвердить свою позицию, что расхождение действительно есть, а также что расхождение существенное, чтобы произвести впечатление на застройщика с целью решения вопроса в досудебном порядке.
Сертифицированными лицами, производящими замеры являются БТИ, Ростехинвентаризаци, другие кадастровые инженеры, сертифицированные при кадастровой палате.

[Rada]

Джей, подскажите, пож, ссылочку на закон, где указана обязанность застройщика провести техническую инвентаризацию дома в БТИ.
Тоже пытаюсь разобраться в вопросе.