Налог на апартаменты (недвижимость)

[Rada]

falcon, спасибо за компанию и участие! Касательно встречи - все правильно описано, спасибо (сегодня у меня совершенно не было времени ваять отчет о походе)!!!

[falcon]

Никто и никогда не сделает это.

Ясное дело.
Поэтому верить "на слово" ну совсем не серьезно.

[a123]

К примеру, до принятия новых поправок в Налоговый Кодекс, О.Сорока настаивал на том, чтобы вписать формулировку "апартаменты" с процентной ставкой 0,25%, не говоря уже о постоянных дискуссиях на пленарных заседаниях, где поднимался вопрос о регулировании этого сегмента, определение градостроительных норм и пр. и пр. Пока все пробуксовывает на месте. Нет мотива (1. ни денег, 2. ни пинка "от народа")...
Все понимают, что апартаменты - это треть всей массы на первичном рынке. На вопрос: что с этим делать - всех клинит.

В моем понимании единственное, что мы можем сделать - это коллективные обращения и недовольства; в предверии выборов в Государственную Думу в 2016 году это может быть действительно эффективно. Но пока с этим здесь не густо. Так что если коллективность здесь соберется - свистните, я присоединюсь.

[falcon]

Мне кажется суть в том что прописано именно здание!

Перечитайте еще раз эту ветку. Все ответы - в хистори. Все разжевано до таких мелочей, что ставят в тупик чиновников.
А потом, у нас не здание, у нас многофункциональный комплекс. Делить его никто не будет.

[vel]

Вот еще свежая статья,но опять все только мнения и доводы, кстати тут написано что и те и те апартаменты облагаются налогу 2 проц

Статья

В декабре 2014 года министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень рассказал порталу М24.ru о том, что властями обсуждается так называемая «амнистия» апартаментов – то есть перевод их в статус жилья. Напомним, что сейчас апартаменты жильем юридически не являются: в них можно жить, но нельзя оформить регистрацию (прописаться). Кроме того, апартаменты обычно не обеспечены социальной инфраструктурой, поскольку к ним, в отличие от жилых домов, нет таких требований. То есть, проживая в апартаментах, владелец не может прикрепиться к поликлинике, детсаду или школе в этом районе. Зато из-за этих ограничений апартаменты дешевле аналогичных по уровню квартир на 15-20%, и покупают их обычно люди, которым не требуется регистрация на этой жилплощади. Впрочем, в апартаментах дороже коммунальные услуги и выше налоговый платеж.

«Разработка законопроекта, направленного на решение проблем, связанных с апартаментами, еще не завершена, - сообщили порталу «Недвижимость Mail.Ru» в пресс-службе Минстроя. – Поэтому о принятии тех или иных предложений по апартаментам говорить пока рано. Однако сегодня апартаменты фактически используются гражданами для постоянного проживания, вместе с тем они находятся в нежилых зданиях и оказываются необеспеченными необходимой социальной и транспортной инфраструктурой, а также не соответствуют санитарным и техническим нормам».

Напомним также, что еще раньше за апартаменты взялись городские власти Москвы. В ноябре вышло постановление о том, что апартаменты отныне могут размещаться только в гостиницах (апарт-отелях, мотелях, хостелах, сюит-отелях и др.) для временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания.

Для чего амнистия?

В принципе, понятно желание властей амнистировать апартаменты, отмечают участники рынка. Апартаментов за последние несколько лет было построено очень много, их нужно как-то упорядочить и регламентировать.

«Апартаменты востребованы покупателями с небольшим бюджетом, - пояснила генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. - Власти, таким образом, хотят им помочь решить не только квартирный вопрос, но и вопрос с пропиской, так как сейчас в Москве строится довольно мало бюджетного жилья».

Понятен экспертам и запрет московских властей на строительство апартаментов вне гостиниц. «Власти хотят пресечь ситуацию, когда апартаменты возводятся без социально-бытовой инфраструктуры и вся нагрузка падает на существующие объекты и транспортные сети, следователь уровень проживания в районе снижается», - рассказал руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

В чем сложности перевода?

Технически перевести апартаменты в статус жилых помещений непросто, это довольно трудоемкий и непростой процесс, считает Владимир Богданюк. Дело в том, что апартаменты строятся не по строительным нормам для жилых помещений, то есть они чаще всего не отвечают СНИПам по инсоляции, инженерным системам, безопасности и т.д.

«Придется провести колоссальную работу по составлению критериев для их перевода в жилье и отобрать апартаменты, которые соответствуют или частично соответствуют нормам для жилых помещений», - отметил эксперт Est-a-Tet.

«Болезненная тема в случае амнистии апартаментов - изменение способа расчёта налога на них, - полагает руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе. – Сейчас апартаменты являются либо нежилыми помещениями (офис), либо помещениями для временного проживания (гостиничный номер). В обоих случаях, по сравнению с жилой недвижимостью, налоговая база больше (нет вычета) и налоговая ставка – выше (не 0,3%, а 2%). Финансовая нагрузка на владельца апартаментов существенно увеличивается после ввода объекта в эксплуатацию, и если ранее основными критериями были более дорогие эксплуатационные и коммунальные платежи, которые компенсировали более низкими, по сравнению с жильём, ценами, то, с введением новых механизмов налогообложения, рыночная привлекательность апартаментов существенно снизится».

Впрочем, эксперт надеется, что налоговый механизм для апартаментов также попадёт под амнистию и будет аналогичен механизму для жилой недвижимости.

Как повлияет амнистия апартаментов на рынок?

В первую очередь, могут очень выиграть люди, которые уже купили апартаменты. «Помещения из коммерческих будут переведены в жилые, владельцы получат возможность прописаться, будут платить коммунальные платежи и налоги по ставке для жилья. Можно сказать, что покупателям апартаментов очень повезло - они сэкономили на покупке и ни в чем другом не потеряют», - пояснил коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов.

«Амнистия «подарит» этим людям 15-30% рыночной стоимости жилья, - подтверждает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Далее, как только будет принято официальное решение по данному вопросу, наверняка цены на апартаменты взлетят и сравняются с квартирами».

Некоторые эксперты считают, что апартаменты (особенно экономкласса) всё-таки не смогут стать полноценной заменой жилью из-за отсутствия инфраструктуры, которая изначально не была заложена. «Скорее всего, после приведения градостроительных норм и правил к требованиям рынка, такие комплексы трансформируются в обычные доходные дома массового сегмента жилья, - считает вице-президент и партнер компании GVA Sawyer Николай Вечер. – Владельцами таких доходных домов будут компании, а проживать в них, как и во всём мире, будут люди, которым покупка своего жилья или не по карману, или не подходит по иным причинам».

Однако, эксперт уверен, что для апартаментов в дорогих сегментах ситуация не изменится. Они и сейчас стоят дороже жилья из-за предоставляемого управляющей компанией дополнительного сервиса, связанного с инфраструктурой самого дома (бассейн, салон красоты, комнаты хранения автомобильных колёс и пр.). Покупателям такой недвижимости прописка не нужна и цена не является первостепенным фактором, а выше всего ценится комфорт, безопасность и местоположение.

[гоблин]

хорошо бы все боянистые однотипные статейки под спойлер прятать а лучше ссылки только

[Ser]

Что то вспомнил что продавцы готовили "развернутый" ответ:

Смс от метриума:
Евгений, мы подключились к работе, подключили юристов наших и МР Групп. Готовим совместный ответ. Достаточно подробный и развернутый! Необходимо немного больше времени, чтобы это была не отписка, а серьезный ответ!

Похоже они о нем точно забыли.

[falcon]

В моем понимании единственное, что мы можем сделать - это коллективные обращения и недовольства

+ коллективные иски.
Мы сегодня как раз с Rad`ой обсуждали этот момент.
Эту глыбу можно сдвинуть с места, но в будущем нужно участие многих. Сейчас пока стоит занять выжидательную позицию. Вопрос в работе. Что мы смогли на данном этапе - сделали (реально все просто молодцы. я не ожидал, что мы сможем настолько подробно разобраться в вопросе и вообще что-то сделать).
Чтобы идти дальше - нам нужно более четкое понимание как по существующей букве закона (т.е. надо чтобы сложилась практика или хотя бы юристы и адвокаты смогли изучить вопрос вдоль и поперек); нам нужно более четкое понимание по нашему комплексу: у нас нет кадастрового паспорта, не от чего отталкиваться. Остается только работать вместе с небольшим количеством чиновников (наверное, меньше чем пальцев на 1 руке), заинтересованных в решении этого вопроса.
Если интересно мое мнение, то я почему-то верю, что в 1 очереди налог будет 0,5% даже, если паркинг будут считать "офисной инфраструктурой", т.к. часть этого паркинга будет отнесена к жилым корпусам, а там по нормам коэффициент вообще 1к1. Потом, в конце концов, есть реальное использование помещений, в который люди живут, а не занимаются бизнесом (как пояснил О.Сорока сначала смотрят на формальные признаки: ВРИ зем.участка, а потом смотрят на количество офисных помещений, реальное использование и пр. Это как "знак главнее разметки". И главнее здесь реальное использование). Главное, чтобы 1 очередь не "приписали" со 2 очередью из-за физического соединения туннелем.
А во 2-й очереди - 2%.

[vel]

Если интересно мое мнение, то я почему-то верю, что в 1 очереди будет налог 0,5% (даже если паркинг будут считать "офисной инфраструктурой", т.к. часть этого паркинга будет отнесена к жилым корпусам, а там по нормам коэффициент вообще 1к1. главное, чтобы 1 очередь не "приписали" со 2 очередью из-за физического соединения туннелем), во 2-й очереди 2%

Эй эй эй!Вторую очередь тоже на 0,5 процента надо пробивать!)))

[Peperonni]

Если интересно мое мнение, то я почему-то верю, что в 1 очереди будет налог 0,5% (даже если паркинг будут считать "офисной инфраструктурой", т.к. часть этого паркинга будет отнесена к жилым корпусам, а там по нормам коэффициент вообще 1к1.

Верное мнение.
А вторая очередь будет признана торгово-офисной, очень большая площадь торгового центра.

[falcon]

А вторая очередь будет признана торгово-офисной, очень большая площадь торгового центра.

Да, точно. Там помимо офисов еще и торговый центр. Все время забываю об этом.

Эй эй эй!Вторую очередь тоже на 0,5 процента надо пробивать!)))

Не советую там брать. Если МР Групп хочет реализовать там апартаменты, то ему нужно начать заниматься более серьезным лоббизмом.
vel, предупреждены - значит вооружены.

[гоблин]

Правоприменительная практика отслеживается путём сравнения кадастровой карты с текущим перечнем. А именно находятся апартаменты недавно построенные на ЗУ с ВРИ включающими 1.2.7 или 1.2.5 и ищутся они же в перечне. Совпадение - вот вам и печальная практика... Все как один небоскрёбы сити например или тот же новый арбат 32. Я вот не знаю бывают ли несовпадения. Т.е. что-то многофункциональное и не обложенное по 2%...
Ещё есть поиск по судебным решениям, часто судятся из-за включения в перечень.

[гоблин]

https://www.mos.ru/documents/?id_4=133380
вот кстати документ где способ измерений площади разжёван но естественно всё равно трактовать можно как угодно. Впрочем можно увидеть что "полезной площадью" офисов/магазинов дело не ограничится - считать будут весь этаж с холлами, сортирами и коридорами; идея считать только площадь машиномест (в случае если дойдёт до парковки) тоже не пройдёт.

[vel]

Вы знаете,мне кажется что стилобат будут отдельно считать,во второй очереди я посмотрел что под зданиями нет паркинг мест по чертежам,тут много непонятного в этих законах и трактовках,что считать и как считать МФК???Можно понимать как весь комплекс в целом,все корпуса,стилабат и тд,в законе написано что более 20 проц здания,(не комплекса а здания) возможно каждый корпус будут считать отдельно,что мне кажется более правильным, у вас адрес же будет в итоге не береговой проезд вл 5 а береговой проезд вл 5 корп 2 допустим,в законе пишут что апартаменты будут облагаться налогом в 2 процента входящие в МФК,мое представления что имеется ввиду МФК где в одном корпусе и офисы и торг площади и апартаменты(там можно будет выдать офис за апартаменты и уйти от налога,именно по этому все будет под одну гребенку в большую сторону), а отдельно стоящие здания будут пересчитывать каждое отдельно,первая очередь тоже МФК это раз,во вторых может ли по закону в МФК входить жилая прощадь?(корпус 1 и 3)Да и вообще МФК первая очередь это как то лишь на бумаге,по сути там от МФК ничего нет)))Там вообще только квартиры и апартаменты)

[vel]

НАТКНУЛСЯ НА ИНТЕРЕСНУЮ СТАТЬЮ))

Как считать: 0,5 или 2%?
«Сегодня в законодательстве отсутствует точное определение слова «апартаменты», – комментирует вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова. – Поэтому одна часть из них – апартаменты в составе офисных комплексов облагаются налогом 2%, а другая, подходящая под определение «иные здания и помещения», – 0,5%». Надо отметить, что вопрос о статусе апартаментов поднимался осенью прошлого года в Мосгордуме. Прозвучало предложение ввести классификацию апартаментов с точки зрения обеспеченностью социальной инфраструктурой – в частности, приравнять к квартирам апартаменты площадью свыше 42 кв. метров, а также снизить для них налог с 0,5 до 0,25%. Пока эта инициатива осталась без внимания. Московские власти одобрили другой документ – о запрете строительства апартаментов как отдельно стоящих зданий. Согласно постановлению правительства от 11 ноября 2014 года, теперь апартаменты могут быть размещены только в гостиницах, апарт-отелях, мотелях – то есть в объектах, предназначенных для временного пребывания граждан. «Это означает, что все будущие апарт-проекты наряду с гостиницами будут попадать в категорию «прочие объекты», следовательно, облагаться по ставке 0,5%», – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. По её словам, почти все реализуемые на сегодняшний день в столице проекты, носят статус объектов гостиничного типа.
Однако есть в Москве апартаменты в составе многофункциональных комплексов. Они носят статус нежилых помещений, для которых налог на недвижимость равен 2%. Поэтому большая часть апартаментов, расположенных в МФК, и имеющих статус помещений коммерческого назначения, будут менять статус на гостиничное.
Что выбрать: квартиру или апартаменты?
Налоги на апартаменты могут вырасти довольно существенно, говорят эксперты. Все зависит от того, во сколько специалисты Росреестра оценят объект. Уже очевидно, что налог на апартаменты будет намного выше, чем на квартиры. Однако потенциальный покупатель может выиграть за счёт более низкой стоимости кв. метра, говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Например, однокомнатная квартира в жилом комплексе «Фили Град» стоит 10,2 млн рублей. Объект находится на стадии строительства и кадастровая стоимость для него ещё не определена. Если предположить, что она будет меньше рыночной на 30%, то получим условную кадастровую стоимость в размере 7, 14 млн рублей. Поскольку эта сумма не превышает 10 млн рублей, налоговая ставка будет равна 0,1% от кадастровой стоимости. Таким образом, налог на однокомнатную квартиру в ЖК «Фили Град» составит 7,14 тыс. рублей в год.
Рыночная стоимость апартаментов в этом же проекте – 7,7 млн рублей, при этом их условная кадастровая стоимость – 5,39 млн рублей. Если умножить эту сумму на установленный законом коэффициент – 0,5%, получим 26,95 тыс. рублей – эту сумму в качестве налога ежегодно будет платить владелец апартаментов.
Таким образом, мы видим, что налог на апартаменты больше, чем на квартиру более чем в 3,5 раза. В данном случае, разница составляет 19,81 тыс. рублей. Это не предел, однако, несмотря на столь ощутимый разрыв, апартаменты не останутся без покупателей, уверена Мария Литинецкая. Ведь сэкономленных при покупке апартаментов 2,5 млн рублей хватит на оплату налога и коммунальных платежей в течение 70 лет.
Правда, эксперты не учли инфляцию, а также то обстоятельство, что мало кто будет тратить эти деньги только на коммунальные платежи. Ведь эпоху нестабильного рубля много других искушений.

[Irina]

Первый раз слышу, что инициативу выносили, только для аппартаментов от 42 квадратных метров?

[yurpod]

Чето безысходность полная...
Мне кажется надо писать коллективные обращения, только вот куда и кому?...

[Rada]

Чето безысходность полная...
Мне кажется надо писать коллективные обращения, только вот куда и кому?...

Я уже думала о том, что пора формировать такие обращения, но проблема в том, что у нас не получается "коллективности".
Посмотрите, в теме проголосовало всего 16 человек - это ничтожно мало. Такими "усилиями" нам воз не сдвинуть.
Готова подготовить необходимые письма при условии голосования "за" их подписание (и соответственно - при условии подписания на деле) не менее 50 человек.

[Rada]

Первый раз слышу, что инициативу выносили, только для аппартаментов от 42 квадратных метров?

Вот здесь было (ссылка на статью есть в таблице о проделанной работе, размещенной первым сообщением на каждой странице данной темы):
http://izvestia.ru/news/580785

[Irina]

Спасибо огромное! Теперь всё понятно в моей ситуации это совсем печально, потому что у меня получается меньше 42 м2. Я готова присоединиться ко всем коллективным мероприятиям. Может даже удастся кого-нибудь привлечь из " Sky-parks". Ну у нас чувствуется ещё никто пока не проникся..(