Документы и договора, необходимые для совершения сделки

[Ser]

При покупке апартамента (или квартиры) будет 3 договора, 2 нотариальные бумаги и 1 квитанция на оплату пошлины за государственную регистрацию.

[Ser]

В договоре ДДУ мне только одно непонятно, это п.п. 3.2.8.:

Рассчитанная Управляющей организацией плата за содержание Помещения, вносится Участником авансом за четыре месяца на основании выставленного Управляющей организацией счета.

Т.е. почему должны платить аванс УК сразу за 4 месяца? Чем это регламентируется и поддается ли правке в меньшую сторону?

[falcon]

В договоре ДДУ мне только одно непонятно, это п.п. 3.2.8.:

Рассчитанная Управляющей организацией плата за содержание Помещения, вносится Участником авансом за четыре месяца на основании выставленного Управляющей организацией счета.

Т.е. почему должны платить аванс УК сразу за 4 месяца? Чем это регламентируется и поддается ли правке в меньшую сторону?

Это сложный вопрос, который будет подниматься на форуме не один раз. Но общая ситуация такова.

1. Если Вы подписали договор и не изменили этот пункт с самого начала, то Вы согласились на оплату авансом данных коммунальных услуг. Более того, удалить этот пункт до подписания ДДУ не удастся (если только не натравить контролирующую организацию). Застройщик может пойти на изменение формулировки - чтобы было не за 4 месяца авансом, а просто за период с момента передачи квартиры по акту приема-передачи до получения свидетельства о собственности. Но данный период (4 месяца) взят неспроста. На практике он является минимальным, поскольку в этот период оформляется не только 1-я собственность, но еще и происходит передача полного пакета документов от застройщика в регпалату. Это муторный и долгий процесс.
2. Цена. Сразу скажу - она будет выше, чем для обычной квартиры. Во-первых, потому что будут "строительные тарифы", во-вторых потому что апартаменты. С этим можно бороться, но сложно (есть прецеденты). А так, вообще, овчинка выделки не стоит.

[avialex]

Доброго времени суток.
Я впервые сталкиваюсь с покупкой недвижимости и меня интересует текст доверенности на регистрацию:
"- государственной регистрации на мое имя договоров участия в долевом строительстве, уступки прав требования, расторжения договоров участия в долевом строительстве и иных дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве;
- регистрации на мое имя возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, договоров купли-продажи, договоров залога (ипотеки), соглашений о переходе прав кредитора к другому лицу, соглашений о переводе долга, прекращение залога;
- изменения и/или дополнения регистрационной записи об ипотеке, погашения регистрационной записи об ипотеке, внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество, исправление технических ошибок;
- подачи от моего имени заявления и получения всех необходимых справок и документов в органах технической инвентаризации (ТБТИ)..."
Не много ли я собираюсь по этой доверенности доверить? Или это нормально? Все кто занимался покупкой недвижимости в "Фили-град" оформляли доверенность, представленную в данной теме без изменения текста? Или вносили свои изменения? Интересуют выделенные пункты.

[falcon]

avialex, вопрос интересный и справедливый. Правильно, что задаетесь им.
Я правил, правда на скорую руку, у нотариуса (т.е. в приложении не эталонный пример). Доверять нужно то, что реально планируете именно в данный период времени.
После регистрации ДДУ Вам отдадут на руки оригинал доверенности.

[Home]

Я ничего не правил. Доверенность делал один в один по выданному образцу. ДДУ получил зарегистрированным.

[Victor]

Доброго времени суток.
Я впервые сталкиваюсь с покупкой недвижимости и меня интересует текст доверенности на регистрацию:
"- государственной регистрации на мое имя договоров участия в долевом строительстве, уступки прав требования, расторжения договоров участия в долевом строительстве и иных дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве;
- регистрации на мое имя возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, договоров купли-продажи, договоров залога (ипотеки), соглашений о переходе прав кредитора к другому лицу, соглашений о переводе долга, прекращение залога;
- изменения и/или дополнения регистрационной записи об ипотеке, погашения регистрационной записи об ипотеке, внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество, исправление технических ошибок;
- подачи от моего имени заявления и получения всех необходимых справок и документов в органах технической инвентаризации (ТБТИ)..."
Не много ли я собираюсь по этой доверенности доверить? Или это нормально? Все кто занимался покупкой недвижимости в "Фили-град" оформляли доверенность, представленную в данной теме без изменения текста? Или вносили свои изменения? Интересуют выделенные пункты.

Мне тоже не понравился этот текст. Более того! Нотариусы даже не хотели такой текст заверять Звонил менеджеру, сказала что можно править, а в исходном виде доверенность на все возможные случаи. Убрал все про переуступку, переход и прекращение прав, куплю-продажу и т. д.

[Splinter]

Доверенность обязаны возвратить вместе с зарегистрированным ДДУ, тогда проблем нет.

[evg]

Falcon, спасибо большое за научный подход к вопросу. Я в одном шаге от заключения договоров для совершения сделки. В целом ДДУ и агентский договор отторжения не вызвали.

Вопрос, вытекающий из ДДУ, каким образом будет выбираться управляющая компания, с которой дольщик/ собственник должен заключить договор? И есть ли возможность у собственников апартаментов инициировать смену УК?

Больше всего вопросов вызывает "договор оформления" (содействие в регистрации ДДУ и права собственности):

1) при двухэтапном оказании услуг требуется 100% предоплата в течение 3 рабочих дней с даты подписания. По факту право собственности будет оформлено не ранее чем через 2 года, а услуги Заказчик оплачивает в момент подписания. Плюс Исполнитель может перевести свои обязательства на третье лицо без дополнительного согласия Исполнителя. Странная разбивка 90% - 1 этап (регистрация ДДУ) и 10% - 2 этап (собственность).

2) приемка услуг на ул. 8 марта. Т.е. для получения всех свидетельств/ документов нужно ехать на ул. 8 марта? И все претензии должны быть предъвлены на ул. 8 марта в течение 3 рабочих дней лично под роспись? По-моему, здесь все предусмотрено, чтобы претензии физически не могли бы быть предъявлены.

3) на урегулирование споров дается 5 рабочих дней?! Например, в ДДУ предусмотрено 30 дней. Споры по договору оформления решаются в Люблинском суде?! При местонахождении Исполнителя на ул. Викторенко (м. Аэропорт), клиентского отдела на ул. 8 марта (м. Динамо), объекта недвижимости в Филях, стороны судятся в Люблинском районном суде? Чем продиктован выбор этого суда?

[falcon]

Вопрос, вытекающий из ДДУ, каким образом будет выбираться управляющая компания, с которой дольщик/ собственник должен заключить договор? И есть ли возможность у собственников апартаментов инициировать смену УК?

Признаюсь - меня самого волнует этот вопрос, поскольку с правами собственников нежилых помещений (даже гостиничного типа) я еще не сталкивался. Я более чем уверен, что навязывать услуги никто не в праве. Но быть уверенным недостаточно. Я планирую ближе к концу сдачи, когда утрясется нормативная база (над которой сейчас работают чиновники) проконсультироваться у толкового юриста, но не только о УК или возможного ТСЖ, но и вообще о правах и обязанностях жителей\соседей апартаментов (и что немаловажно - гостиничного типа).

Больше всего вопросов вызывает "договор оформления" (содействие в регистрации ДДУ и права собственности)

Это вообще навязанная услуга, за которую на застройщика могли бы наложить штраф. Я сейчас не припомню его размер, но распространение такой информации (прецедента) негативно скажется на его репутации. Так что гарантией в будущем всех прав будет ситуация, при которой вы зафиксируете принуждение застройщика к заключению этого договора с такими противоречивыми пунктами. Но я надеюсь, что до споров в будущем не дойдет, ведь мы все изначально отдаем средства застройщику, которому доверяем. А в случае недобросовестности никакой договор не спасет.

[evg]

Вопрос, вытекающий из ДДУ, каким образом будет выбираться управляющая компания, с которой дольщик/ собственник должен заключить договор? И есть ли возможность у собственников апартаментов инициировать смену УК?

Признаюсь - меня самого волнует этот вопрос, поскольку с правами собственников нежилых помещений (даже гостиничного типа) я еще не сталкивался. Я более чем уверен, что навязывать услуги никто не в праве. Но быть уверенным недостаточно. Я планирую ближе к концу сдачи, когда утрясется нормативная база (над которой сейчас работают чиновники) проконсультироваться у толкового юриста, но не только о УК или возможного ТСЖ, но и вообще о правах и обязанностях жителей\соседей апартаментов (и что немаловажно - гостиничного типа).

По УК мне ответили: на первые 6 мес будет УК от Застройщика - "МР-Сервис", затем мы самостоятельно выбираем. Да, хотелось бы разобраться с нормативной базой. Спасибо

[evg]

Больше всего вопросов вызывает "договор оформления" (содействие в регистрации ДДУ и права собственности)

Это вообще навязанная услуга, за которую на застройщика могли бы наложить штраф. Я сейчас не припомню его размер, но распространение такой информации (прецедента) негативно скажется на его репутации. Так что гарантией в будущем всех прав будет ситуация, при которой вы зафиксируете принуждение застройщика к заключению этого договора с такими противоречивыми пунктами. Но я надеюсь, что до споров в будущем не дойдет, ведь мы все изначально отдаем средства застройщику, которому доверяем. А в случае недобросовестности никакой договор не спасет.

Услуга навязанная (кабальный договор). Так прямо и ответили, если не подпишу Договор оформления, то в этом случае не будет заключен ДДУ. Ок, буду надеяться на добросовестность застройщика, который так "элегантно" навязывает услуги оформления не по рыночной стоимости.

[fedotxxl]

Да, обидно платить сначала 1.5%, потом 1% не очень понятно за что... Но что поделать...

пс
Только что оплатил договор оказания услуг, так что встречайте нового соседа =)

[evg]

я тоже подписала и оплатила. Если Falcon наш сосед, я спокойна. Все проверено, мин нет

[falcon]

Вы меня переоцениваете.

Рады приветствовать новых соседей

[vorrrona]

Сегодня имел неприятную беседу с Метриумом: запросил у них неделю назад подтверждения о получении денег за парковку и заодно и за апартамент(платил еще в прошлом году). Сегодня перезвонили и сказали, что деньги за апартамент получены, но с опазданием и застройщик в этом случае начисляет пени в размере 0,0025% или 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки, как прописано в договоре. Самое интересное что датой нача отсчета является дата регистрации ДДУ, т.е. Если тебя оповестили о регистрации твоего договора позже или вообще не сообщили, то ты попадаешь на счетчик:) начал спорить с брокерами - акты приемки работ у Альянс-проф - компанией занимающейся регистрацией датированы другими датами, и там я полностью укладываюсь в 5 дневный срок оплаты. Завтра продолжу эту тему. Так что друзья если вы оплатили даже в течении 5 дней после подписания акта и получения дду на руки - придется воевать с застройщиком.

[Ser]

Кажется в пенях Вы ошиблись в % раз в 10? т.е. должно быть где то 0,025% в день или 2500 руб в день от 10 млн.

Конечно ситуация когда информация о дате регистрации договора поступает как минимум на третий день из пяти отведенных не очень приятна, и за день до этого еще никто ничего не знает когда будет зарегистрирован договор и притом целый месяц до этого одна и та же история "все отдали ждем" + всякие бывают случаи и вас просто не будет ... , вообщем возможность измерения срока оплаты в договоре как всегда маловероятна (кроме того основной договор никак не ориентируется на сроки посредника) итого нужно этот момент контролировать а также по желанию можно оплатить и вперед (в договоре это обозначено) если степень доверенности достаточный, но если сделка по ипотеке то банк раньше регистрации врятли заплатит а 5 дней именно банку отводится.

К стати в подтверждении от Фили-Девелопмент написали только полученную сумму но не дату ее поступления.

[vorrrona]

Кажется в пенях Вы ошиблись в % раз в 10? т.е. должно быть где то 0,025% в день или 2500 руб в день от 10 млн.

Конечно ситуация когда информация о дате регистрации договора поступает как минимум на третий день из пяти отведенных не очень приятна, и за день до этого еще никто ничего не знает когда будет зарегистрирован договор и притом целый месяц до этого одна и та же история "все отдали ждем" + всякие бывают случаи и вас просто не будет ... , вообщем возможность измерения срока оплаты в договоре как всегда маловероятна (кроме того основной договор никак не ориентируется на сроки посредника) итого нужно этот момент контролировать а также по желанию можно оплатить и вперед (в договоре это обозначено) если степень доверенности достаточный, но если сделка по ипотеке то банк раньше регистрации врятли заплатит а 5 дней именно банку отводится.

К стати в подтверждении от Фили-Девелопмент написали только полученную сумму но не дату ее поступления.

а давайте на "ты"

да ошибся, только в другую сторону - должно быть 0.00025% в день как раз и дает 2500руб/день от 10млн. при проценте 0.025 получается 25000руб/день.
сегодня продолжил диалог с метриумом - говорят что пени будут начисляться при передачи апаратментов и окончательном расчете. т.е. они никого не уведомляют об этом, просто это точно вылезет у большинства. создается впечатление что застройщик решил заработать еще и на пени - все условия договра к этому сводятся. совершенно не ожидал что они пустят в ход эти пункты - просто на самом деле выходят на тропу войны. теперь у меня не будет никаких поблажек при приемке объекта - так же буду докапываться до каждой мелочи.

[falcon]

Мдаааа. Интересная ситуация.
Не ожидал, что застройщик, нарушающий законодательство может так себя повести.
Тем, кто собирается приобрести или машиноместо или апартамент остается застройщику поставить условие: или вписать в пункт 2.1.5 обязанность ООО "Альянс Проф" проинформировать в течении суток одновременно как по телефону так и по e-mail или при отказе пойти в Роспотребнадзор. Можно также зафиксировать, что данная услуга была навязана - и потом в суд.
Методы юридической борьбы есть, даже сейчас, когда по заключенным договорам все не в Вашу пользу. Я бы на вашем месте сразу пошел к адвокату. Он мог бы поднять такую шумиху...
Но чтобы таких прецедентов не было, надеюсь Метриум сможет толково объяснить застройщику, что заниматься этим - чревато.

[falcon]

Сообщить о навязанной застройщиком услуге регистрации ДДУ можно тут:
http://rospotrebnadzor.ru/feedback/new.php
или тут
http://77.rospotrebnadzor.ru/index.php/ ... naya/forma