Налог на апартаменты (недвижимость)

[Ser]

Так то вчера Московское правительство утвердило ставки, понятно дело без конкретики к апартаментам.

[Ser]

Еще может стоит примерно рассчитать кадастровую стоимость 1 кв.м. нашей будущей собственности:
- где то писали (не помню где) что, при расчете кадастровой стоимости помещения, берут кадастровую стоимость участка делят на общее кол-во имеющихся площадей и умножают на размер вашей кв. или апартамента

итого если действовать этой схеме: сейчас временный участок в росреестре в границах первой очереди ФГ 77:07:0002003:4370 стоит 1 496 250 691.98 руб, это к стати меньше половины от общей стоимости участка для Фили Град но там появился отдельный участок 77:07:0002003:4371, стоимостью 468 855 447.50 руб, больше напоминающий дорогу вдоль ЖД линии Хруничева и может его как то отдадут государству? и тогда временный участок уже входит в пропорции цены к площади.
Общая полезная площадь 1-й очереди (без общих помещений) примерно на 121139 кв.м. (апартаменты, офисы, парковка, детсад) итого примерно 1 кв.м. по кадастровой оценке наверное будет стоить 1 496 250 691.98 руб/121 139 кв.м.= 12 351,5 руб???? а апартамент в 60 кв.м будет стоить 742 тыс руб? - что то тут не верно
Похоже кадастровая цена при сдаче ЖК должна возрасти существенно + как будут отличаться по стоимости квартиры и апартаменты?

Наверно обсуждение кадастровой стоимости возможно стоит вынести в отдельную тему.

[falcon]

+ как будут отличаться по стоимости квартиры и апартаменты?

По моим изысканиям (ранее выкладывал скрины) разница между квартирами и апартаментами будет ориентировочно в 2 раза.

[vel]

Скоро видимо не только владельцы апартаментов будут платить за квадратные метры ежемесячно...

http://newsmsk.com/article/19nov2014/kaprem_stavki.html

[falcon]

Решил уточнить: действительно ли в Росреестре имеется запись о разрешенном виде использования земли под жилую застройку: ан нет. Нет этой записи.
(чуть позже сделаю на другой участок)

Untitled-1.jpg (696.19 КБ) 18878 просмотров

[vel]

У меня возник еще такой вопрос, в кадастровой карте Фили и старом ГПЗУ эти пункты


По документу: участки размещения административно-деловых объектов: объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7); участки размещения торгово-бытовых объектов: объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания (1.2.6); объекты размещения учреждений дошкольного воспитания (1.2.17); участки размещения жилищно-коммунальных объектов: объекты размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей, стоянок (1.2.3)


В новом ГПЗУ уже есь еще 1 пункт, а именно- обьекты размещения жилых и нежилых помещений,,инженерного оборудования многоквартирных жилых домов..

Может ли этот пункт появиться ни с того ни с сего?На кадастровой карте его нет,могут ли с задержкой вносить изменения на ней?И главный вопрос не затянет ли этот пункт если он неверно оформлен сдачу всего комплекса,так как МФК будет вводиться полностью?

[a123]

Это значит, что если человек живет в апартаментах постоянно и использует помещения для своих собственных целей, он может в судебном порядке опротестовать и уточнить любую налоговую ставку

Ссылку на успешные судебные решения (желательно в Москве, в кассации) в студию, пожалуйста!

[a123]

Скоро видимо не только владельцы апартаментов будут платить за квадратные метры ежемесячно...

http://newsmsk.com/article/19nov2014/kaprem_stavki.html

Это не о налоге, если не ошибаюсь. Если данный вопрос интересен для обсуждения - мне кажется Вам надо отдельную тему создать.

[a123]

...нужна очень немалая сумма чтоб поменять ВРИ на правильный.

Согласен. Чтобы не питать иллюзий - выдержка из статьи:

Владельцы апартаментов заплатят увеличенный налог на недвижимость
Vedomosti.ru
18.11.2014

...
«При смене разрешенного вида использования (РВИ) участка Москва берет платеж, равный 80% кадастровой стоимости земли, — замечает консультант, пожелавший остаться анонимным...

http://www.vedomosti.ru/realty/news/361 ... artamentam

[Rada]

Сегодня отправила письмо в моей редакции в электронную приемную Департамента экономической политике и развития города Москвы.

[falcon]

Так, для информации.
Лично знаком с адвокатом Олегом Суховым (сотрудничал с ним по одному объекту).

Установленный законом механизм и в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и в части ставки их налогообложения практически не поддается оспариванию в суде

Новые налоги на недвижимость приведут к массовому рейдерству чиновников

Последние изменения в законодательстве, вводящие зависимость налогов на все объекты недвижимости от кадастровой стоимости и самое главное — возлагающие полномочия по установлению размеров этих налогов на местные органы власти, преследовали вполне разумную и правильную цель — пополнить местные бюджеты за счет собственников недвижимости.

Однако предоставленные муниципалитетам полномочия не просто способны, но и непременно приведут к бесконтрольному, точнее сказать, узаконенному рейдерству со стороны чиновников и администраций. Более подробно о том, как муниципалитетам открыли дорогу к захвату коммерческой недвижимости, рассказал адвокат Олег Сухов.

Местные органы власти определят кадастровую стоимость и налог

Если обратиться к изменениям порядка налогообложения, то сводятся они к двум основным. Первое — теперь вся недвижимость должна быть оценена по кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной. На основании такой кадастровой стоимости принимается налоговая база для исчисления налога на недвижимость. Второе — именно местные органы власти станут определять и саму ставку налога, которая для коммерческой недвижимости составит от 0,1 до 2 % от кадастровой стоимости.

Таким образом, определение как самой кадастровой стоимости, так и налога, опирающегося на нее, возложено на муниципальных чиновников.

Как это будет выглядеть в жизни?

«Очень страшно и совершенно предсказуемо, — отмечает Олег Сухов. – Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется оценщиками при кадастровых палатах Росреестра, которые тесно связаны с местными органами власти. Для них, если понадобится, завысить или, наоборот, занизить кадастровую стоимость на 30 и более процентов на практике не представляет никакого труда. А если к этому прибавить полномочия чиновников по определению налоговых ставок от самых низких до самых высоких, то ситуация становится совершенно коррупционной».

«На одном из судебных заседаний, — рассказывает эксперт, — при установлении кадастровой стоимости земельного участка суд опросил представителей двух оценочных компаний для выяснения причины возникших различий в оценке недвижимости почти в два раза. На что эксперты пояснили, что для объектов недвижимости разница в кадастровой стоимости в 30 % — вполне нормальное явление».

Почему новые полномочия местных властей по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости и определению налоговых ставок приведут к узаконенному способу отъема у собственников самой экономически привлекательной коммерческой недвижимости и как это будет происходить?

Классический пример грядущего рейдерства

«Классический способ рейдерства заключается в следующем, — объясняет Олег Сухов, — приближенные к местным властям лица выявляют самые экономически выгодные объекты коммерческой недвижимости и инициируют установление их максимальной стоимости». В Московской области цена однотипной коммерческой недвижимости может варьироваться от 50 000 до 500 000 рублей и выше за квадратный метр, что позволяет в десятки раз увеличивать или уменьшать кадастровую стоимость любого объекта коммерческой недвижимости.

Затем муниципальные чиновники устанавливают максимальный размер налога на понравившуюся недвижимость, и собственник помещения площадью, допустим, 200 кв. м будет обременен налогом, равным 2 % в год от суммы 100 миллионов (500 000 р./кв. м × 200 м). В приведенном примере размер налога в год составит 2 млн рублей, в месяц — 166 000 рублей. Каждый ли владелец коммерческого объекта способен вынести столь существенную налоговую нагрузку? Разумеется нет. Торговая или офисная недвижимость станет экономически невыгодной и даже убыточной, что приведет к необходимости ее быстрой продажи по заниженной цене. Тут-то и подоспеют неофициальные представители местных органов власти с предложением о выкупе «неликвидной» недвижимости по бросовым ценам, поясняет Олег Сухов.

Затем, после ее приобретения, кадастровая цена недвижимости будет пересмотрена и уменьшена в десятки раз, например, до 50 000 рублей за метр. Да и ставка налога также может быть снижена с максимальных 2% хоть до минимальных 0,1. «И вот новому собственнику тех же самых двухсот квадратных метров, — говорит адвокат, — уже предстоит платить необременительный налог в размере 10 000 рублей в год, или 833 рубля в месяц. И коммерческая недвижимость снова становится ликвидной и приносящей прибыль».

Вот таким незамысловатым способом изменения в налоговом законодательстве практически наделили местные муниципалитеты правом «законного» рейдерства в отношении собственников привлекательных коммерческих площадей, а заодно и новым способом дальнейшего опустошения местных бюджетов.

Хотелось бы отметить, что установленный законом механизм и в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и в части ставки их налогообложения практически не поддается оспариванию в суде, а потому при мало-мальски грамотном юридическом подходе возможность для чиновников отнимать коммерческую недвижимость в пользу «своих» предпринимателей безгранична и не наказуема.

http://dom-i-zakon.ru/mivsmi/117821/

[vel]

Я не думаю что такое возможно на практике,данные расчеты налогов в доступной информации ?Или только я знаю какой мне приходит налог?

[falcon]

Я не думаю что такое возможно на практике

Еще как возможно. Вы просто пока не сталкивались.

[гоблин]

инвесторы савёловцы тоже хотят гостиницу
http://kvartiradin.ru/index.php?topic=12183.660

[vel]

Друзья,всю ночь сижу на форумах,читаю...у меня было все время противоречие того что по Разрешению на строительство стоит МФК, а в дду пишут нежилое помещение гостиничного типа...но тут я наткнулся на это!Видимо в состав мфк может все таки входить гостиница!пункт 4,это обнадеживает..

[vel]

Апартаменты для постоянного проживания нельзя будет строить под видом гостиниц на земельных участках, предназначенных для возведения нежилых объектов. Департамент градостроительной политики Москвы подготовил проект соответствующего постановления правительства (есть в распоряжении «Известий»), который не позволит застройщикам использовать размытую формулировку в законодательстве. Эксперты полагают, что документ может повлиять на планы девелоперов, которые, в частности, хотели участвовать в реорганизации промышленных зон столицы или в новом строительстве, например, на Софийской набережной.

Апартаменты с юридической точки зрения относятся к нежилым помещениям — «высшая категория номеров гостиницы или иного средства размещения общей площадью не менее 40 кв. м». На практике же апартаменты часто используют для постоянного проживания.

«В настоящее время в Москве осуществляется строительство апартаментов не только в составе гостиниц, апарт-отелей, но и в составе многофункциональных комплексов, а также в качестве отдельных объектов капитального строительства в целях постоянного проживания», — говорится в пояснительной записке к проекту постановления.

Чтобы прекратить «строительство нежилых объектов для постоянного проживания в них граждан», департамент градостроительной политики подготовил проект постановления «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 года № 228-ПП «Об утверждении Перечня видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в городе Москве».

Для проектирования и строительства любого объекта необходимо получить градостроительный план земельного участка, где, в частности, указывается список разрешенных видов использования этого участка — например, возведение офисных помещений, деловых центров или же учреждений дошкольного воспитания, начального и среднего общего образования.

Проект постановления ликвидирует размытую формулировку, которую используют застройщики для размещения апартаментов на земельных участках, предназначенных для строительства нежилых объектов.

— В целях прекращения строительства в Москве на земельных участках с видом разрешенного использования «размещение гостиниц и прочих мест временного размещения» нежилых объектов для дальнейшего фактического их использования в качестве жилых, предлагается внести изменение в п. 1.4.7. приложения к постановлению № 228-ПП, изложив его в следующей редакции: «1.4.7. Объекты размещения гостиниц, апарт-отелей, сюит-отелей, молодежных гостиниц (хостелов), за исключением перечисленных в п. 1.4.9», — написано в пояснительной записке к документу.

Директор по корпоративным финансам RMG Арсений Даббах считает, что новое постановление коснется в первую очередь застройщиков, которые планировали строительство апартаментов на территории «новой Москвы», а также отпугнет тех, кто хотел реорганизовать нежилые помещения в центре столицы.

— Из-за ужесточения, безусловно, пострадает часть застройщиков — те, кто как раз использовал эту лазейку для строительства жилых помещений под видом апартаментов, — говорит эксперт. — В «старой» Москве мест для застройки осталось совсем мало, поэтому это решение повлияет в первую очередь на строительство в «новой Москве». Кроме того, может оказаться меньше желающих на отдельные площадки в центре, которые планируется реконструировать.

Даббах также отметил, что если постановление вступит в силу в ближайшее время, то, в частности, может уменьшиться количество претендентов на покупку участка на Софийской набережной. Победитель аукциона сможет построить на нем многофункциональный комплекс общей площадью 36,7 тыс. кв. м. Торги недавно были перенесены на октябрь.

По словам эксперта, апартаменты строить дешевле, чем жилые помещения из-за более простой процедуры получения документов.

— Мы не раз сталкивались с ситуацией, когда вместо строительства жилья наши клиенты регистрировали объект как апарт-отели, поскольку это выгоднее с экономической точки зрения, — отмечает Даббах. — Апартаменты больше распространены в премиальном сегменте, и их строительство дешевле по сравнению с элитным жильем, поскольку для нежилых помещений установлены более простые процедуры получения разрешительной документации. Себестоимость строительства у нас во многом состоит из стоимости прохождения этой волокиты, поэтому если она упрощается, то это серьезно снижает себестоимость.

В то же время председатель совета директоров аудиторско-консалтинговой группы Gradient Alpha Павел Гагарин считает, что постановление не сможет ограничить строительство апартаментов.

— Это неуклюжая попытка воздействовать на рынок административным методом вместо экономического, — говорит эксперт. — В большей степени это декларативная мера, которая никак не ограничит строительство апартаментов. Всё равно останутся другие обходные пути, например, можно будет офисные помещения интерпретировать как апартаменты и наоборот.

Начальник управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ» Сергей Смигунов отметил, что если у девелоперов уже есть градостроительный план, то их это постановление не коснется.

— В первую очередь это будет касаться тех проектов, которые не прошли градостроительную-земельную комиссию (ГЗК), и тех, по которым не получены градостроительные планы земельного участка (ГПЗУ). Если же есть только право владения на земельный участок, то постановление может спутать все планы девелопера, — сказал он. — Кроме того, сейчас в Москве освобождается большое количество площадок за счет программы реорганизации промышленных зон, где вид разрешенного использования — строительство нежилых объектов. А их перевод в жилой фонд для девелопера грозит серьезными затратами. Так, платеж за вид разрешенного использования для строительства гостиниц минимальный — 30% от кадастровой стоимости. Для жилого объекта этот платеж доходит до 80%.

Общий̆ объем предложения рынка апартаментов Москвы на конец II квартала 2014 года составил около 6740 единиц в 75 комплексах. Большая их часть представляет собой реконструируемые здания.

[vel]

http://www.irn.ru/conf/74/


Интересная статья)) вопрос-ответ)

[serg1958]

Интересно. "В Жилищном кодексе предусмотрена возможность перевода нежилых помещений в категорию жилых". Между прочим, во "Флотилии" была изначально заявлена возможность перевода в жилой фонд. Другое дело, будет ли это сделано.

[vel]

serg1958

пишут что невозможно,так как при строительстве апартов не соблюдаются нормы для жилых помещений,хотя возможно что флотилия заранее соблюла эти нормативы (расчитывая на перевод) и вопрос только в назначении земли и его перевода)

но тут возникает другой вопрос,зачем продавать по ценам апартов то,что можно продавать по ценам полноценных квартир,по моему мнению это обман)

[serg1958]

СНиПы могут и поменять, есть такой тренд
http://tybet.ru/content/news/index.php? ... T_ID=57053

Кстати, детсад и квартиры в 3 корпусе тоже в СНиП не вписываются, хотя бы по той же инсоляции.